Bitcoin hypothèques : un nouvel océan bleu de 6,6 billions de dollars

Le 27 mai, Cantor Fitzgerald a lancé un programme de prêts garantis en Bitcoin de 2 milliards de dollars destiné à des clients institutionnels, avec pour premiers contreparties les entreprises de crypto-monnaies FalconX Ltd. et Maple Finance. En tant que l'un des souscripteurs officiels des obligations d'État américaines, l'entrée de cette institution centenaire de Wall Street est considérée comme une percée symbolique significative.

Bitcoin, est en train de se transformer d'un actif de réserve en un outil financier capable d'influencer le système de crédit.

Un mois plus tard, le directeur de la FHFA, Bill Pulte, a de nouveau lancé un signal fort. Il a demandé à Fannie Mae et Freddie Mac, deux entreprises-clés du crédit immobilier américain, d'étudier la faisabilité d'intégrer des cryptomonnaies telles que le Bitcoin dans le système d'évaluation des prêts hypothécaires. Cette déclaration a suscité une forte réaction sur le marché, le prix du Bitcoin ayant augmenté de près de 2,87 % en 24 heures, franchissant à nouveau les 108 000 dollars.

Comme le pose la question existentielle dans la publicité d'une certaine plateforme d'échange de crypto-monnaies : « En 2012, vous aviez besoin de 30 000 Bitcoins pour acheter une maison, et maintenant, vous n'avez besoin que de 5. Si le prix des maisons continue de baisser en Bitcoin, pourquoi continue-t-il d'augmenter en dollars ? » Quel impact ce prêt immobilier en Bitcoin aura-t-il sur le système dollar ?

Les paroles de Bill Pulte comptent-elles?

Bill Pulte a publiquement appelé Fannie Mae et Freddie Mac sur les réseaux sociaux, les incitant à se préparer. Fannie Mae et Freddie Mac mentionnées ici sont deux entreprises soutenues par le gouvernement américain. Bien qu'elles ne prêtent pas directement aux acheteurs, elles jouent un rôle central de « market maker » sur le marché secondaire des prêts hypothécaires, en acquérant des prêts hypothécaires émis par des institutions privées. Leur existence assure la liquidité et la durabilité du marché des prêts.

Depuis la crise des subprimes de 2008, la Federal Housing Finance Agency ( FHFA ) est responsable de la régulation de ces deux institutions. Selon un rapport de recherche de JPMorgan, d'ici décembre 2024, Fannie Mae et Freddie Mac auront garanti au total 6,6 billions de dollars de titres adossés à des hypothèques institutionnelles ( MBS ), représentant 50 % de toutes les dettes hypothécaires non remboursées aux États-Unis. Freddie Mac (, qui bénéficie d'une garantie de confiance et de crédit complète de la part du gouvernement américain, est directement supervisé par le HUD ) et a fourni 2,5 milliards de dollars pour les MBS, soit 20 %.

Au cours du premier mandat de Trump, les parties prenantes ont discuté de divers plans de réforme des GSE( des entreprises gouvernementales subventionnées), mais aucun progrès législatif n'a été réalisé. Pulte utilise un ton « impératif » sur les réseaux sociaux parce qu'en tant que président de la FHFA, il occupe un poste de « supervision » au conseil d'administration de ces deux entreprises. Dès qu'il a pris ses fonctions en mars 2025, il a procédé à une réforme radicale du personnel et de la structure, déplaçant plusieurs administrateurs des deux grandes institutions, se nommant président du conseil d'administration et licenciant 14 dirigeants, y compris le PDG de Freddie Mac, pour effectuer une restructuration complète. Cela a considérablement renforcé le contrôle de la FHFA sur les GSE et a conduit à des négociations avec la Maison Blanche et le Trésor pour explorer un plan d'introduction en bourse basé sur des « garanties implicites », dont les orientations politiques ont un impact profond sur le système financier. Aujourd'hui, la FHFA commence à explorer l'intégration des actifs cryptographiques dans le système d'évaluation des souscriptions de prêts hypothécaires, marquant un changement structurel d'attitude des régulateurs envers les actifs cryptographiques.

Le parcours personnel de Pulte ajoute une signification complexe à cette nouvelle. En tant que troisième plus grande entreprise de construction de logements aux États-Unis, PulteGroup, héritier de la troisième génération, est, tout comme le président Trump, un héritier d'une dynastie immobilière. Il est également l'un des hauts fonctionnaires fédéraux proches de Trump à avoir publiquement soutenu les crypto-monnaies dès le début. Dès 2019, il a plaidé sur les réseaux sociaux pour le développement caritatif des actifs cryptographiques et a révélé qu'il détenait d'importants Bitcoin et Solana. Il a investi dans des actifs à forte volatilité comme GameStop et Marathon Digital, et contrairement aux politiciens ordinaires, il semble que ses investissements soient davantage en phase avec l'image de "Degen". En combinant son "CV cryptographique" antérieur, il semble qu'il espère introduire les actifs cryptographiques dans le système d'achat de maisons pour les familles américaines, et cela ne semble pas être une impulsion soudaine.

Divergences au sein du gouvernement

D'autre part, il existe également des divergences notables au sein du gouvernement. ProPublica a révélé en mars que le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) explore également l'utilisation des stablecoins et de la technologie blockchain pour suivre les fonds d'aide au logement fédéraux. Un responsable du HUD a révélé que le promoteur du projet blockchain est Irving Dennis (, qui est le nouveau vice-président principal des finances du HUD et ancien partenaire du géant du conseil Ernst & Young.

Contrairement aux GSE « semi-officielles » telles que Fannie Mae et Freddie Mac, qui sont supervisées par la FHFA, Ginnie Mae, sous la responsabilité du HUD, est une agence 100 % gouvernementale. Par conséquent, les discussions à ce sujet sont également plus rigoureuses. La proposition a rencontré une forte opposition en interne, certains craignant qu'elle ne provoque une crise des prêts hypothécaires subprimes similaire à celle de 2008, certains fonctionnaires l'ayant même qualifiée de « comme si on distribuait de l'argent avec des jetons de Monopoly ». Un mémo interne a souligné que le HUD ne manque pas de capacités d'audit et de suivi des flux de fonds, et que l'introduction de la blockchain et des paiements en crypto-monnaie n'ajoute pas seulement de la complexité, mais pourrait également entraîner des fluctuations de la valeur des fonds d'aide et même des problèmes de conformité.

Actuellement, certaines plateformes de finance cryptographique proposent des produits de prêt hypothécaire garantis par des Bitcoins. Cependant, en raison de leur incapacité à titriser les prêts pour les vendre à Fannie Mae et Freddie Mac, les taux d'intérêt des prêts restent élevés et la liquidité est limitée. Une fois que le Bitcoin sera intégré au système d'assurance des prêts hypothécaires fédéraux, cela pourrait non seulement réduire les taux d'intérêt pour les emprunteurs, mais aussi permettre aux détenteurs de Bitcoin de libérer un effet de levier, passant de « HODL » à « construire une allocation d'actifs familiaux aux États-Unis ».

Bien sûr, le risque ne doit pas être ignoré. Comme l'a averti l'ancien responsable de la SEC, Corey Frayer, une fois que des actifs cryptographiques instables sont introduits dans le système hypothécaire de 13 000 milliards de dollars garanti par le FHA, tout événement de désancrage de sa valeur marchande pourrait entraîner des chocs systémiques. De plus, la juriste Hilary Allen a déclaré sans ambages que faire des groupes les plus vulnérables un terrain d'expérimentation pour forcer l'évolution technologique est extrêmement dangereux.

Le cœur de cette divergence réside dans la question de savoir si les États-Unis sont prêts à intégrer officiellement le Bitcoin dans le système financier public, le considérant comme un « actif d'investissement alternatif ». La direction de la recherche de la FHFA permettrait aux détenteurs d'utiliser leurs soldes en Bitcoin pour répondre directement aux exigences de mise de fonds ou de réserves, ce qui aurait des implications profondes en offrant pour la première fois un effet de « levier immobilier » aux actifs décentralisés. D'un autre côté, la volatilité des actifs cryptographiques pose naturellement des difficultés d'évaluation et de provisionnement des risques lorsqu'ils sont considérés comme des « actifs de réserve ». De plus, la question de savoir s'il faut permettre leur utilisation pour l'évaluation des prêts hypothécaires en cas de fluctuations extrêmes du prix du Bitcoin soulève des problématiques de régulation financière, de gestion de la liquidité, et même de stabilité systémique.

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Quelles sont les dispositions du nouvel ordre de la FHFA ? Comment les résidents américains empruntaient-ils avec des cryptomonnaies auparavant ?

En raison des leçons douloureuses de la crise des subprimes de 2008, l'évaluation des prêts hypothécaires aux États-Unis est soumise à des restrictions strictes en matière de conformité des actifs. Ainsi, même si l'emprunteur possède des cryptomonnaies, celles-ci doivent d'abord être converties en dollars et déposées sur un compte bancaire réglementé aux États-Unis pendant 60 jours avant de pouvoir être considérées comme des « fonds matures » dans l'évaluation. La direction proposée par Pulte vise manifestement à briser cette barrière de processus.

Cette ordonnance officielle, à savoir la décision n° 2025-360, exige que les deux géants du prêt hypothécaire considèrent les cryptomonnaies comme un actif efficace pour la diversification des richesses des emprunteurs. Jusqu'à présent, les cryptomonnaies ont été exclues de l'évaluation des risques hypothécaires, car les emprunteurs ne convertissent généralement pas leurs actifs numériques en dollars avant la fin du prêt. Cette directive exige que Fannie Mae et Freddie Mac élaborent des propositions pour inclure les cryptomonnaies dans les réserves des emprunteurs lors de l'évaluation des risques des prêts hypothécaires résidentiels unifamiliaux. De plus, cette directive stipule que les entreprises doivent calculer directement la détention de cryptomonnaies, sans avoir à les convertir en dollars.

La Federal Housing Finance Agency ) FHFA ( a établi des « lignes directrices » claires sur quelles cryptomonnaies répondent aux critères de considération. Seuls les actifs émis sur des échanges centralisés réglementés par les États-Unis et entièrement conformes aux lois pertinentes sont éligibles. De plus, les entreprises doivent inclure des mesures d'atténuation des risques dans leur évaluation, y compris des ajustements basés sur la volatilité connue du marché des cryptomonnaies, ainsi qu'une réduction appropriée des risques en fonction du ratio de réserves de cryptomonnaies détenues par l'emprunteur.

Avant toute mise en œuvre de changement, les entreprises doivent soumettre leurs propositions à l'approbation de leurs conseils d'administration. Une fois approuvées par le conseil d'administration, les propositions doivent être transmises à la Federal Housing Finance Agency )FHFA( pour examen et autorisation finale. La décision de la Federal Housing Finance Agency est conforme à la pratique plus large du gouvernement fédéral en matière de reconnaissance des cryptomonnaies dans les processus financiers, en accord avec les déclarations de Pulte « en réponse à la vision du président Trump de faire des États-Unis la capitale mondiale des cryptomonnaies », la publication de cette directive reflète son engagement à positionner les États-Unis comme une juridiction de premier plan pour le développement des cryptomonnaies.

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Qu'est-ce que cela signifie réellement?

Il est bien connu qu'un actif à haute liquidité utilisé en garantie pour échanger des actifs à faible liquidité est une logique valable, mais le BTC se trouve au centre des intérêts sur plusieurs dimensions. Lorsque celui-ci pourra réellement être certifié comme un actif de prêt garanti par l'État américain, son « influence » pourrait être comparable à la puissance de la « loi sur les réserves de Bitcoin » proposée avant la présidence de Trump, et cette influence ne se limitera pas à un seul groupe. De nombreux groupes, y compris le peuple américain, les institutions financières, et les départements gouvernementaux, seront tous touchés.

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Combien d'Américains utilisent Bitcoin pour "acheter des maisons", combien peuvent-ils "économiser" en utilisant Bitcoin comme intermédiaire?

Le chef économiste de l'agence immobilière américaine, Daryl Fairweather, a déclaré : « En raison du temps libre et du manque de moyens de consommation excitants, de nombreuses personnes ont commencé à trader des cryptomonnaies pendant la pandémie. Certaines de ces investissements se sont révélés être des bulles, mais cela a également permis à certaines personnes d'accumuler une grande richesse, ou du moins d'atteindre un niveau suffisant pour payer un acompte sur une maison. »

Le rapport sur les consommateurs de cryptomonnaies 2025 de Security.org indique qu'environ 28 % des adultes américains, soit environ 65 millions de personnes, détiennent des cryptomonnaies, avec une proportion particulièrement élevée parmi la génération Z et les millennials, où plus de la moitié des personnes détiennent ou ont déjà détenu des actifs cryptographiques. Étant donné que les millennials et la génération Z occupent une part de plus en plus importante sur le marché immobilier américain, les actifs cryptographiques pourraient également devenir une méthode de paiement de plus en plus populaire pour l'achat de logements.

Un certain plateforme immobilière a mené une enquête de vulgarisation en 2021, confiant à la société technologique Lucid un échantillon aléatoire de 1500 primo-accédants. Parmi les réponses à la question « Comment avez-vous accumulé des fonds pour l'acompte ? », la réponse la plus courante était « avec le salaire » )52%(, alors que les réponses moins fréquentes étaient « don en espèces de la famille » )12%( et « retrait anticipé de fonds de retraite » )10%(. Il est à noter que le groupe de personnes qui « vendent des cryptomonnaies pour acheter une maison » a progressivement augmenté de 2019 à 2021, atteignant près de 12 % à la fin de 2021. Et après 4 ans, avec la popularité croissante des cryptomonnaies, ce ratio a probablement encore augmenté.

En ce qui concerne les économies réalisées, CJK, le fondateur d'une plateforme de cryptomonnaie, a partagé une petite histoire lors d'une réunion en ligne avec le producteur de films nommé aux Emmy, Terence Michael, le 25 juin. En 2017, il a vendu 100 BTC pour acheter une maison, et maintenant cette maison ne vaut que 500 000 dollars, mais les BTC vendus valent maintenant des dizaines de millions de dollars. C'est donc à cette occasion qu'il a fondé une nouvelle plateforme de financement crypto, dont le but est de permettre à plus de personnes de conserver des Bitcoins et d'acheter des maisons par le biais de l'hypothèque.

Ainsi est née cette hypothèse : vous avez acheté en 2017 des Bitcoins d'une valeur de 50 000 dollars.