Bitcoin KPR: Sebuah lautan biru baru senilai 6,6 triliun dolar

Pada 27 Mei, Cantor Fitzgerald meluncurkan program pinjaman jaminan Bitcoin senilai 2 miliar dolar AS untuk klien institusi, dengan transaksi awal termasuk perusahaan kripto FalconX Ltd. dan Maple Finance. Sebagai salah satu penjamin emisi resmi utang AS, masuknya lembaga Wall Street yang telah berusia seratus tahun ini dianggap sebagai terobosan yang sangat simbolis.

Bitcoin, sedang bertransformasi dari aset yang terbatas menjadi alat finansial yang dapat memengaruhi sistem kredit.

Satu bulan kemudian, Direktur FHFA Bill Pulte mengeluarkan sinyal berat. Dia telah meminta dua perusahaan pilar kredit perumahan AS, Fannie Mae dan Freddie Mac, untuk meneliti kelayakan memasukkan cryptocurrency seperti Bitcoin ke dalam sistem penilaian hipotek. Pernyataan ini memicu reaksi pasar yang hebat, dalam 24 jam harga Bitcoin naik hampir 2,87%, kembali melampaui 108.000 dolar.

Seperti pertanyaan mendalam yang diajukan dalam iklan salah satu platform perdagangan kripto: "Pada tahun 2012, Anda membutuhkan 30.000 Bitcoin untuk membeli sebuah rumah, dan sekarang Anda hanya membutuhkan 5. Jika harga rumah terus turun dalam denominasi Bitcoin, mengapa harga tersebut justru terus naik dalam denominasi dolar?" Apa dampak dari hipotek Bitcoin kali ini terhadap sistem dolar?

Apakah kata-kata Bill Pulte berarti?

Bill Pulte secara terbuka menyerukan kepada Fannie Mae dan Freddie Mac di media sosial, meminta kedua perusahaan ini untuk bersiap-siap. Fannie Mae dan Freddie Mac yang disebutkan di sini adalah dua perusahaan yang didukung pemerintah AS, meskipun mereka tidak memberikan pinjaman secara langsung kepada pembeli rumah, mereka memainkan peran kunci sebagai "pembuat pasar" di pasar hipotek sekunder, dengan membeli hipotek yang dikeluarkan oleh lembaga swasta, keberadaan mereka memastikan likuiditas dan keberlanjutan pasar pinjaman.

Badan Keuangan Perumahan Federal yang didirikan setelah krisis subprime mortgage pada tahun 2008, (FHFA) bertanggung jawab untuk mengawasi kedua lembaga ini. Menurut laporan penelitian dari JPMorgan, hingga Desember 2024, Fannie Mae dan Freddie Mac telah menjamin total sebesar 6,6 triliun dolar AS dalam sekuritas hipotek yang didukung lembaga (MBS), yang merupakan 50% dari total utang hipotek yang belum dibayar di AS. Freddie Mac (, yang dijamin sepenuhnya oleh pemerintah AS dan langsung diawasi oleh HUD ), telah menyediakan 2,5 miliar dolar AS untuk MBS, yang merupakan 20%.

Selama masa jabatan pertama Trump, para pemangku kepentingan mendiskusikan berbagai rencana reformasi perusahaan yang didanai pemerintah GSE(, tetapi tidak ada kemajuan legislatif yang dicapai. Alasan Pulte menggunakan nada "perintah" di media sosial adalah karena ia menjabat sebagai ketua FHFA yang memiliki posisi "pengawasan" di dewan kedua perusahaan tersebut. Setelah dilantik pada Maret 2025, ia melakukan reformasi besar-besaran pada personel dan struktur, memindahkan banyak direktur dari dua lembaga besar, menjabat sebagai ketua dewan, dan memecat 14 eksekutif, termasuk CEO Freddie Mac, dalam rangka restrukturisasi menyeluruh. Ini secara signifikan meningkatkan kendali FHFA atas GSE, serta bernegosiasi dengan Gedung Putih dan Departemen Keuangan untuk menjajaki rencana penawaran umum yang didasarkan pada "jaminan tersirat", yang memiliki dampak kebijakan mendalam terhadap sistem keuangan. Saat ini, FHFA mulai menjajaki untuk memasukkan aset kripto ke dalam sistem penilaian underwriting hipotek, menandakan perubahan sikap regulator terhadap aset kripto yang sedang terjadi.

Latar belakang pribadi Pulte semakin menambah makna kompleks pada berita ini. Sebagai perusahaan konstruksi perumahan terbesar ketiga di Amerika Serikat, PulteGroup dipimpin oleh generasi ketiga, yang merupakan pewaris dari keluarga real estat yang sama seperti Presiden Trump. Dia juga salah satu pejabat tinggi federal yang paling awal secara terbuka mendukung cryptocurrency di antara orang-orang dekat Trump. Sejak 2019, ia telah mendorong pengembangan amal aset kripto di media sosial dan mengungkapkan kepemilikan pribadi dalam jumlah besar Bitcoin dan Solana. Ia pernah berinvestasi di aset-aset dengan volatilitas tinggi seperti GameStop dan Marathon Digital, berbeda dengan politisi biasa, ia tampaknya lebih sesuai dengan citra "Degen" dalam sebagian investasi. Mengingat "riwayat kriptonya" sebelumnya, tampaknya ia berharap untuk memasukkan aset kripto ke dalam sistem pembelian rumah di kalangan keluarga Amerika bukanlah semata-mata impuls.

![Bitcoin KPR, lautan biru baru senilai 6,6 triliun dolar])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-7e273d68bf4463d64fbb3393829ddec7.webp(

Perbedaan di Dalam Pemerintah

Di sisi lain, terdapat perbedaan yang jelas di dalam pemerintah. ProPublica pernah mengungkapkan pada bulan Maret bahwa Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan Amerika Serikat )HUD( juga sedang mengeksplorasi penggunaan stablecoin dan teknologi blockchain untuk melacak dana subsidi perumahan federal, seorang pejabat HUD mengungkapkan bahwa pendorong skema blockchain adalah Irving Dennis ), Dennis adalah Wakil Kepala Keuangan baru di HUD, sebelumnya merupakan mitra di raksasa konsultasi global Ernst & Young.

Berbeda dengan GSE "semi-resmi" seperti Fannie Mae dan Freddie Mac yang diatur oleh FHFA, Ginnie Mae yang diatur oleh HUD adalah lembaga pemerintah 100%. Oleh karena itu, diskusi di bidang ini juga lebih ketat, proposal tersebut menghadapi penolakan yang tajam di dalam, beberapa orang berpendapat bahwa ini dapat memicu krisis subprime seperti tahun 2008, bahkan beberapa pejabat menyebutnya sebagai "seperti memberikan uang dengan uang permainan Monopoli". Sebuah memo internal menunjukkan bahwa HUD tidak kekurangan kemampuan audit dan pelacakan aliran dana, memperkenalkan blockchain dan pembayaran kripto tidak hanya menambah kompleksitas, tetapi juga dapat memicu fluktuasi nilai dana bantuan bahkan masalah kepatuhan.

Saat ini, seperti beberapa platform keuangan kripto, sudah menyediakan produk hipotek dengan jaminan Bitcoin. Namun, karena mereka tidak dapat mengamankan pinjaman untuk dijual kepada Freddie Mac dan Fannie Mae, suku bunga pinjaman menjadi tinggi dan likuiditas terbatas. Dan begitu Bitcoin dimasukkan ke dalam sistem penjaminan hipotek federal, itu tidak hanya dapat menurunkan suku bunga pinjaman, tetapi juga berarti pemegang koin dapat melepaskan efek pengungkit, beralih dari "HODL" ke "membangun alokasi aset rumah di Amerika Serikat."

Tentu saja, risiko tidak bisa diabaikan. Seperti yang diperingatkan oleh mantan pejabat SEC Corey Frayer, begitu aset kripto yang tidak stabil diperkenalkan ke dalam sistem hipotek senilai $1,3 triliun yang dijamin oleh FHA, setiap kejadian penyimpangan nilai pasar dapat membawa guncangan sistemik. Sementara itu, akademisi hukum Hilary Allen dengan tegas menyatakan bahwa memaksa kelompok yang paling rentan untuk menjadi ladang percobaan dalam mendorong perubahan teknologi adalah sangat berbahaya.

Inti dari perbedaan ini adalah apakah Amerika Serikat siap untuk secara resmi mengintegrasikan Bitcoin ke dalam sistem keuangan publik dari "aset investasi alternatif". Dan arah penelitian FHFA adalah memungkinkan pemegang untuk memenuhi persyaratan uang muka atau cadangan dengan saldo Bitcoin mereka secara langsung, yang memiliki makna mendalam karena ini pertama kalinya aset terdesentralisasi memiliki efek "leverage perumahan". Di sisi lain, volatilitas aset kripto secara alami menyebabkan kesulitan dalam penilaian dan penghitungan risiko saat digunakan sebagai "aset cadangan", dan jika dalam situasi fluktuasi harga Bitcoin yang tajam, apakah akan diizinkan untuk penilaian hipotek, ini melibatkan masalah regulasi keuangan, manajemen likuiditas, bahkan stabilitas sistemik.

Apa ketentuan dari instruksi FHFA yang baru? Sebelumnya, bagaimana warga Amerika menggunakan pinjaman cryptocurrency?

Karena pelajaran pahit dari krisis subprime mortgage 2008, penilaian pinjaman perumahan di Amerika Serikat saat ini memiliki batasan ketat terhadap kepatuhan aset. Artinya, jika peminjam memiliki koin kripto, mereka harus terlebih dahulu mengonversinya menjadi dolar, dan menyimpannya di rekening bank yang diatur di Amerika Serikat selama 60 hari sebelum dapat dianggap sebagai "dana yang matang" dalam penilaian. Sementara itu, arah yang diajukan oleh Pulte, jelas bertujuan untuk menerobos batasan proses ini.

Perintah resmi ini, yaitu keputusan nomor 2025-360, meminta dua raksasa hipotek untuk menganggap cryptocurrency sebagai aset yang efektif untuk diversifikasi kekayaan peminjam. Sampai saat ini, cryptocurrency telah dikecualikan dari penilaian risiko hipotek, karena peminjam biasanya tidak menukarkan aset digital mereka menjadi dolar sebelum pinjaman berakhir. Instruksi ini meminta Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mengembangkan proposal yang memasukkan cryptocurrency ke dalam cadangan peminjam dalam penilaian risiko hipotek rumah tunggal mereka. Selain itu, instruksi ini juga mengatur bahwa perusahaan harus langsung menghitung jumlah kepemilikan cryptocurrency, tanpa perlu menukarnya menjadi dolar.

Biro Keuangan Perumahan Federal ( FHFA ) telah menetapkan "pedoman" yang jelas mengenai cryptocurrency mana yang memenuhi syarat untuk dipertimbangkan. Hanya aset yang diterbitkan di bursa terpusat yang diatur oleh AS dan sepenuhnya mematuhi hukum yang relevan yang memenuhi syarat. Selain itu, perusahaan harus memasukkan langkah-langkah mitigasi risiko dalam penilaian, termasuk penyesuaian berdasarkan volatilitas pasar cryptocurrency yang diketahui, serta pengurangan risiko yang sesuai berdasarkan proporsi cadangan cryptocurrency yang dimiliki oleh peminjam.

Sebelum melaksanakan perubahan apapun, perusahaan harus mengajukan proposal mereka untuk disetujui oleh dewan direksi masing-masing. Setelah disetujui oleh dewan direksi, proposal harus diserahkan kepada Federal Housing Finance Agency (FHFA) untuk ditinjau dan diberi otorisasi akhir. Keputusan Federal Housing Finance Agency sejalan dengan praktik yang lebih luas di mana pemerintah federal mengakui cryptocurrency dalam proses keuangan, sejalan dengan pernyataan Pulte "Untuk menanggapi visi Presiden Trump menjadikan Amerika Serikat sebagai ibu kota cryptocurrency dunia", penerbitan instruksi tersebut mencerminkan komitmennya untuk memposisikan Amerika Serikat sebagai yurisdiksi terdepan dalam pengembangan cryptocurrency.

Apa sebenarnya artinya?

Seperti yang kita ketahui, logika dasar dari aset yang memiliki likuiditas tinggi digunakan untuk mempertaruhkan guna menukar aset dengan likuiditas rendah adalah valid, tetapi BTC berada di titik pusat kepentingan di beberapa dimensi. Ketika ia benar-benar dapat diakui sebagai aset untuk pinjaman yang dipertaruhkan di Amerika, "pengaruh" nya mungkin tidak kalah dengan kekuatan "Undang-Undang Cadangan Bitcoin" yang diajukan sebelum masa jabatan Trump. Dan pengaruh ini tidak akan terbatas pada satu kelompok saja, masyarakat Amerika, lembaga keuangan, departemen pemerintah, dan berbagai kelompok lainnya akan terpengaruh.

Berapa banyak orang Amerika yang akan menggunakan Bitcoin untuk "membeli rumah", berapa banyak uang yang bisa "dihemat" dengan menggunakan Bitcoin sebagai perantara?

Ekonom utama dari sebuah perusahaan real estate di Amerika Serikat, Daryl Fairweather, menyatakan, "Karena waktu yang melimpah dan kurangnya cara konsumsi yang menarik, banyak orang mulai berdagang koin kripto selama pandemi. Beberapa investasi berubah menjadi gelembung, tetapi pada saat yang sama juga membuat sebagian orang memperoleh kekayaan besar, atau setidaknya mencapai tingkat yang cukup untuk membayar uang muka rumah."

Laporan Konsumen Cryptocurrency 2025 dari Security.org, sekitar 28% orang dewasa di AS ( sekitar 65 juta orang ) memiliki cryptocurrency, di mana Gen Z dan generasi milenial memiliki proporsi yang sangat tinggi, dengan lebih dari setengah dari mereka memiliki atau pernah memiliki aset crypto. Dan karena generasi milenial dan Gen Z semakin mendominasi pasar real estat di AS, aset crypto sebagai cara pembayaran untuk membeli rumah juga mungkin semakin populer.

Sebuah platform real estat melakukan survei pada tahun 2021, mereka meminta perusahaan teknologi penelitian Lucid untuk secara acak mengambil sampel 1500 pembeli rumah pertama kali. Untuk pertanyaan "Bagaimana Anda mengumpulkan dana untuk uang muka?", jawaban yang paling umum adalah "menggunakan gaji" (52%), sedangkan jawaban yang kurang umum adalah "donasi uang tunai dari keluarga" (12%) dan "penarikan dana dari dana pensiun lebih awal" (10%). Perlu dicatat bahwa jumlah orang yang "menjual cryptocurrency untuk membeli rumah" meningkat dari tahun 2019 hingga 2021, mencapai hampir 12% pada akhir tahun 2021. Setelah 4 tahun berlalu, seiring dengan berkembangnya cryptocurrency, proporsi ini mungkin telah meningkat lebih jauh.

Dan mengenai berapa banyak yang bisa dihemat, pendiri platform cryptocurrency tertentu, CJK, membagikan sebuah cerita kecil dalam pertemuan online pada 25 Juni yang dihadiri oleh produser film yang dinominasikan untuk Emmy, Terence Michael. Dia telah menjual 100 BTC untuk membeli rumah pada tahun 2017, dan sekarang rumah itu hanya bernilai 500.000 dolar, tetapi BTC yang dijualnya kini bernilai lebih dari sepuluh juta dolar. Oleh karena itu, kesempatan ini dia mendirikan platform pembiayaan cryptocurrency baru, tujuannya adalah agar lebih banyak orang dapat menyimpan Bitcoin dan membeli rumah melalui jaminan.

Maka muncul sebuah asumsi seperti ini, Anda membeli Bitcoin senilai 50.000 dolar AS pada tahun 2017.