Kebangkitan Aset Dunia Nyata di Pasar Aset Kripto

Konsep Aset Dunia Nyata ( RWA ) telah ada di pasar Aset Kripto sejak 2018, dengan banyak kesamaan dengan tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas pada waktu itu. Namun, karena regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keuntungan yang signifikan, upaya awal ini tidak membentuk skala pasar yang matang.

Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga AS, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di industri enkripsi. Oleh karena itu, men-tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA semakin menarik bagi industri enkripsi. Beberapa proyek DeFi yang matang serta lembaga keuangan tradisional mulai mengeksplorasi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, telah muncul sejumlah kecil proyek RWA real estate di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estate dari berbagai aspek, memperkaya produk investasi real estate, dan menurunkan ambang batas investasi real estate. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek tersebut, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estate serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk industri real estate di Amerika Utara, diskusi mengenai kebijakan, peraturan, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama melibatkan pasar real estate Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Penelitian pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun USD, sementara nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun USD.

Permintaan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:

1. pembiayaan kepemilikan properti yang terfragmentasi
2. produk indeks pasar real estat di wilayah tertentu
3. token real estat melakukan pinjaman dengan jaminan

Selain itu, tokenisasi properti yang diunggah ke rantai juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estat dan demokrasi tata kelolanya.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) memiliki banyak kesamaan dengan Real Asset RWA dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, mereka menyediakan kerangka yang dapat dijadikan referensi untuk proyek RWA properti melalui pemeriksaan aset, operasi, dan struktur investasi mereka dalam kerangka regulasi yang ketat.

Melalui pengamatan operasional proyek RWA real estate selama dua tahun terakhir, kami telah mendapatkan pemahaman yang jelas tentang kelebihan dan kekurangan mereka.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki kelebihan dan kekurangan berikut. Namun, ketika meneliti kasus tertentu secara mendalam, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda selama proses operasinya.

Analisis Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk men-tokenisasi pasar real estat, dan memiliki representasi tertentu di bidangnya masing-masing. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih berada pada tahap awal, dan produk mereka belum mengalami verifikasi dan pengujian pasar yang lama dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada 2019, merupakan salah satu proyek RWA properti terawal, fokus pada tokenisasi real estate perumahan di AS bagi investor ritel melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ).

RealT membeli properti residensial dan mengubah kepemilikan properti yang dipegang menjadi token sesuai dengan hukum Amerika Serikat. Tanggung jawab atas pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dari properti tersebut diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah biaya dikurangi, sewa yang dihasilkan dari properti tersebut dibagikan kepada pemegang token. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memegang aset real estat. Seperti yang dinyatakan di situs web mereka, jika perusahaan tersebut gagal bayar, pemilik token berhak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Namun, perlu dicatat bahwa perjanjian tersebut tidak mewajibkan RealT untuk terlibat dalam investasi properti token yang mereka pasarkan. Pengguna yang memegang token properti dapat menerima sewa dari rumah tersebut setiap bulan, jumlah yang diterima perlu dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% untuk biaya manajemen.

Sebagai contoh properti ini di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total 6.200 token diterbitkan. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, yang mengakibatkan tingkat profit tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama klien dan mempertahankan model hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-tokenkannya ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu membagi risiko di antara para investor, hal itu juga memperkenalkan tantangan. Ketika proporsi investasi para investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi dan tidak berkelanjutan. Sebuah laporan penelitian menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token real estat dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki banyak kepemilikan di properti tersebut, mereka akan berusaha menekan biaya manajemen; karena manajemen yang buruk akan berdampak negatif besar bagi mereka. Namun, jika proporsi kepemilikan RealT terlalu besar, pertama-tama ini akan mengurangi likuiditas token, kedua, para pemegang saham kecil properti tidak akan melaksanakan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token mengharapkan pemegang saham besar dapat mengawasi lembaga manajemen yang dipekerjakan apakah bekerja secara efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi yang cukup untuk dengan hati-hati memilih lembaga manajemen dan aktif terlibat dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, akan menjadi sangat sulit untuk secara efektif mengawasi lembaga manajemen.

Dengan melihat sepuluh token properti yang terbaru terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan browser blockchain yang relevan untuk mencari tahu berapa banyak pemegang untuk setiap properti. Seperti yang Anda lihat di grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dan ada sekitar 500 pemegang token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, menggabungkan jumlah token setiap pemegang untuk menghitung kisaran investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel hingga tingkat tertentu, dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Kemudian, berdasarkan data transaksi yang diperoleh dari alamat dompet Gnosis di jaringan operasi utama RealT, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform bervariasi antara 2,5% hingga 3% dari sewa, tergantung pada fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tidak ada batasan atau penjelasan khusus mengenai tingkat partisipasinya, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak dapat diketahui.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah menyederhanakan prosedur hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan fluktuasi harga di pasar real estat global. Parcl digunakan untuk membuat aset sintetis terkait real estat yang terarah ke pasar melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Parcl LabsPrice Feed untuk membuat indeks real estat di area tertentu berdasarkan sejarah penjualannya. Durasi sejarah dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk bertaruh pada arah pergerakan harga properti, dengan harga real estat di area tersebut membangun posisi bullish atau bearish.

Metode ini, karena tidak ada transaksi jual beli properti yang nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terlibat dalam operasi properti yang sebenarnya. Anda juga bisa meragukan apakah ini benar-benar dapat dianggap sebagai proyek RWA properti, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA properti adalah hal yang wajar.

Jaringan uji Parcl diluncurkan di Solana pada Mei 2022, saat ini TVL-nya mencapai 16 juta dolar. Namun setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik perhatian yang banyak, dengan volume transaksi harian kurang dari 10.000 dolar, dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl mudah digunakan dan cepat ditingkatkan, penyedia harga dan desain pasar indeks Parcl Labs cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keunggulan ini dan dukungan dari banyak institusi investasi terkenal, Parcl masih mempertahankan tingkat perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Mungkin ini membuktikan bahwa pasar Aset Kripto belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan Aset Kripto besar juga sedang menjelajahi produk arah RWA real estate. Beberapa perusahaan mengumumkan bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan hipotek berdasarkan itu. Ada juga perusahaan yang bekerja sama dengan mitra untuk mendukung peminjaman hipotek properti. RealT juga menawarkan opsi menggunakan real estate yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada koin real estate yang mereka terbitkan. Secara esensial, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik real estate individu.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, namun ia memperkenalkan dua produk yang terkait dengan RWA properti yang patut disebutkan.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis real estat tertoken. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus untuknya di Delaware. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat, di mana pemilik dapat menyimpan token sebagai jaminan pinjaman dan meminjam, batas pinjaman akan didasarkan pada nilai token.

Produk kedua adalah pembiayaan hipotek, setelah pengguna membeli properti dengan hipotek bank, mereka dapat men-tokenisasi kepemilikan properti untuk pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, kemudian pelanggan membayar kembali pinjaman tersebut kepada protokol dengan suku bunga tetap.

Operasi Reinno masih merupakan model terpusat dan offline.