Kebangkitan Aset Dunia Nyata: Inovasi Blockchain di Pasar Properti
Aset dunia nyata (RWA) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, sudah ada sejak tahun 2018. Saat itu, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas memiliki banyak kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keunggulan potensi pengembalian yang signifikan, upaya awal ini tidak berhasil berkembang menjadi skala pasar yang matang.
Pada tahun 2022, seiring dengan meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Ini membuat tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang, serta lembaga keuangan tradisional, mulai mengeksplorasi bidang RWA.
Dalam dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estate telah muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estate dari berbagai aspek, mendiversifikasi produk investasi real estate, dan menurunkan ambang batas investasi real estate. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estate serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk pasar real estate di Amerika Utara, maka kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan yang dibahas akan terutama berfokus pada wilayah Amerika Utara.
Metode Tokenisasi Pasar Real Estat
Pasar real estat adalah bidang yang memiliki peluang investasi yang sangat besar. Sebuah penelitian pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai angka yang mengesankan sebesar 1,3 triliun dolar. Sementara itu, ukuran pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar.
Tujuan utama dari pasar real estat yang ter-tokenisasi meliputi: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:
Pembiayaan kepemilikan properti yang terfragmentasi
Produk Indeks Pasar Real Estat Wilayah Tertentu
Pinjaman jaminan token real estat
Selain itu, tokenisasi properti yang diunggah ke blockchain memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estat dan mendemokratisasi tata kelolanya.
Jika Anda memahami Real Estate Investment Trust (REIT), Anda akan menemukan bahwa REIT dan RWA properti memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi. Keduanya secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, mereka menyediakan template yang dapat dijadikan rujukan untuk proyek RWA properti dalam hal pengawasan aset, operasi, dan struktur investasi mereka di dalam kerangka regulasi yang ketat.
Dengan mengamati operasi proyek RWA properti selama dua tahun terakhir, kita dapat merangkum beberapa kelebihan dan kekurangan mereka:
Keuntungan:
Menurunkan batas investasi
Meningkatkan likuiditas aset
Meningkatkan transparansi
Mewujudkan aksesibilitas global
Manajemen otomatis
Kekurangan:
Ketidakpastian regulasi
Risiko teknis
Volatilitas pasar
Mengelola kompleksitas
Masalah likuiditas
Namun, saat melakukan penelitian mendalam tentang kasus spesifik, kami menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda selama proses operasinya.
Analisis Kasus
Tiga proyek RWA properti yang representatif telah dipilih untuk dianalisis. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produk mereka belum menjalani verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat paling awal, berfokus pada tokenisasi real estat perumahan Amerika melalui teknologi Blockchain untuk investasi ritel.
RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimiliki sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti ini diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah biaya dikurangi, sewa yang dihasilkan dari properti ini dibagikan kepada pemegang tokennya. Perlu dicatat bahwa perjanjian ini tidak mewajibkan RealT untuk berinvestasi dalam token properti yang mereka tawarkan di pasar.
Sebagai contoh properti tertentu, total nilai token real estat adalah 323,020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total 6,200 token diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2,600 dolar AS per bulan. Setelah mengurangi biaya operasi dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1,978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23,736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token menerima distribusi sebesar 3,83 dolar AS, yang menghasilkan tingkat profit tahunan sebesar 7,35%.
RealT menyediakan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan dan mempertahankan model yang hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola memperoleh 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen.
Namun, kepemilikan yang terdesentralisasi juga membawa beberapa tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi dan menjadi tidak berkelanjutan. Selain itu, mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan pemegang token properti.
Menurut analisis data, sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi properti untuk investor ritel dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
Dari segi struktur perusahaan, RealT mengadopsi serangkaian arsitektur perusahaan terbatas (LLC) yang bertujuan untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi operasi properti lain atau perusahaan induk.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl telah meluncurkan sumber data harga untuk membuat indeks real estat berdasarkan riwayat penjualan di area tertentu. Investor dapat melakukan spekulasi pada pergerakan harga properti, membangun posisi beli atau jual.
Metode ini menghindari keterlibatan dalam masalah hukum yang terkait dengan operasi real estat yang sebenarnya. Parcl telah menerima investasi dari beberapa perusahaan terkenal, tetapi setelah lebih dari satu tahun beroperasi, tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume transaksi harian dan jumlah pengguna aktif yang rendah.
Meskipun produk Parcl mudah digunakan dan peningkatannya cepat, tim juga secara aktif meluncurkan berbagai program akuisisi pengguna, namun perhatian dan pangsa pasar masih relatif rendah. Ini mungkin menjelaskan dalam tingkat tertentu bahwa pasar cryptocurrency belum sepenuhnya siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, yang memperkenalkan dua produk terkait RWA real estate yang patut diperhatikan.
Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis real estat yang ditokenisasi. Pemilik properti dapat mengajukan dokumen properti mereka ke Reinno, setelah disetujui, Reinno akan membuatkan perusahaan kendaraan khusus untuk mereka. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat, pemilik dapat menyimpan token sebagai jaminan pinjaman dan melakukan peminjaman.
Produk kedua adalah pembiayaan hipotek, pengguna dapat meminjam uang dari bank untuk membeli properti, kemudian men-tokenisasi kepemilikan properti untuk mendapatkan pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar kembali hipotek bank, setelah itu pelanggan membayar kembali pinjaman tersebut kepada protokol dengan suku bunga tetap.
Model operasi Reinno memiliki beberapa risiko yang jelas, seperti kesulitan untuk menegakkan tanggung jawab hukum ketika peminjam gagal bayar, serta masalah "double spending" yang mungkin timbul akibat transfer kepemilikan properti. Risiko-risiko ini bisa menjadi salah satu penyebab penghentian operasional proyek, di masa depan RWA properti akan memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah-masalah ini.
Kesimpulan
RWA real estate adalah bidang yang relatif baru, yang belum membentuk ukuran pasar yang jelas atau menghasilkan proyek dominan. Proyek yang saat ini beroperasi relatif kecil dalam hal ukuran pasar dan basis pengguna. Bidang ini memerlukan operasi kepatuhan yang ketat dan kerangka hukum yang matang untuk regulasi. Beberapa proyek mengadopsi struktur perusahaan yang memisahkan risiko, atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai tujuan investasi untuk mengurangi risiko operasional.
Namun, untuk memaksimalkan potensi RWA properti, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional sangat penting. Saat ini, belum ada kerangka regulasi yang jelas dan konsisten mengenai RWA properti. Berbagai lembaga pengatur memiliki perbedaan dalam klasifikasi token, dan kurangnya kerangka regulasi internasional yang dapat dijadikan acuan. Ketidakonsistenan regulasi ini dapat mengancam calon investor dan mempengaruhi kelangsungan jangka panjang dari tokenisasi properti.
Meskipun demikian, banyak perusahaan keuangan terkenal dan perusahaan cryptocurrency masih aktif menjelajahi bidang RWA real estat. Beberapa proyek telah membuktikan kelayakan produk dalam operasi jangka pendek. Mengingat skala besar properti dalam bidang investasi keuangan, dengan pembentukan dan penyempurnaan kerangka hukum yang relevan, RWA real estat diharapkan akan mengalami perkembangan yang pesat.
Halaman ini mungkin berisi konten pihak ketiga, yang disediakan untuk tujuan informasi saja (bukan pernyataan/jaminan) dan tidak boleh dianggap sebagai dukungan terhadap pandangannya oleh Gate, atau sebagai nasihat keuangan atau profesional. Lihat Penafian untuk detailnya.
9 Suka
Hadiah
9
7
Posting ulang
Bagikan
Komentar
0/400
consensus_whisperer
· 5jam yang lalu
Minuman lama dalam botol baru, investasi properti juga harus mengenakan pakaian Blockchain.
Tren Blockchainisasi Real Estat: Analisis Kasus Proyek RWA dan Tantangan Masa Depan
Kebangkitan Aset Dunia Nyata: Inovasi Blockchain di Pasar Properti
Aset dunia nyata (RWA) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, sudah ada sejak tahun 2018. Saat itu, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas memiliki banyak kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keunggulan potensi pengembalian yang signifikan, upaya awal ini tidak berhasil berkembang menjadi skala pasar yang matang.
Pada tahun 2022, seiring dengan meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Ini membuat tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang, serta lembaga keuangan tradisional, mulai mengeksplorasi bidang RWA.
Dalam dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estate telah muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estate dari berbagai aspek, mendiversifikasi produk investasi real estate, dan menurunkan ambang batas investasi real estate. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estate serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk pasar real estate di Amerika Utara, maka kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan yang dibahas akan terutama berfokus pada wilayah Amerika Utara.
Metode Tokenisasi Pasar Real Estat
Pasar real estat adalah bidang yang memiliki peluang investasi yang sangat besar. Sebuah penelitian pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai angka yang mengesankan sebesar 1,3 triliun dolar. Sementara itu, ukuran pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar.
Tujuan utama dari pasar real estat yang ter-tokenisasi meliputi: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:
Selain itu, tokenisasi properti yang diunggah ke blockchain memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estat dan mendemokratisasi tata kelolanya.
Jika Anda memahami Real Estate Investment Trust (REIT), Anda akan menemukan bahwa REIT dan RWA properti memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi. Keduanya secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, mereka menyediakan template yang dapat dijadikan rujukan untuk proyek RWA properti dalam hal pengawasan aset, operasi, dan struktur investasi mereka di dalam kerangka regulasi yang ketat.
Dengan mengamati operasi proyek RWA properti selama dua tahun terakhir, kita dapat merangkum beberapa kelebihan dan kekurangan mereka:
Keuntungan:
Kekurangan:
Namun, saat melakukan penelitian mendalam tentang kasus spesifik, kami menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda selama proses operasinya.
Analisis Kasus
Tiga proyek RWA properti yang representatif telah dipilih untuk dianalisis. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produk mereka belum menjalani verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat paling awal, berfokus pada tokenisasi real estat perumahan Amerika melalui teknologi Blockchain untuk investasi ritel.
RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimiliki sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti ini diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah biaya dikurangi, sewa yang dihasilkan dari properti ini dibagikan kepada pemegang tokennya. Perlu dicatat bahwa perjanjian ini tidak mewajibkan RealT untuk berinvestasi dalam token properti yang mereka tawarkan di pasar.
Sebagai contoh properti tertentu, total nilai token real estat adalah 323,020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total 6,200 token diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2,600 dolar AS per bulan. Setelah mengurangi biaya operasi dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1,978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23,736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token menerima distribusi sebesar 3,83 dolar AS, yang menghasilkan tingkat profit tahunan sebesar 7,35%.
RealT menyediakan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan dan mempertahankan model yang hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola memperoleh 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen.
Namun, kepemilikan yang terdesentralisasi juga membawa beberapa tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi dan menjadi tidak berkelanjutan. Selain itu, mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan pemegang token properti.
Menurut analisis data, sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi properti untuk investor ritel dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
Dari segi struktur perusahaan, RealT mengadopsi serangkaian arsitektur perusahaan terbatas (LLC) yang bertujuan untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi operasi properti lain atau perusahaan induk.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl telah meluncurkan sumber data harga untuk membuat indeks real estat berdasarkan riwayat penjualan di area tertentu. Investor dapat melakukan spekulasi pada pergerakan harga properti, membangun posisi beli atau jual.
Metode ini menghindari keterlibatan dalam masalah hukum yang terkait dengan operasi real estat yang sebenarnya. Parcl telah menerima investasi dari beberapa perusahaan terkenal, tetapi setelah lebih dari satu tahun beroperasi, tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume transaksi harian dan jumlah pengguna aktif yang rendah.
Meskipun produk Parcl mudah digunakan dan peningkatannya cepat, tim juga secara aktif meluncurkan berbagai program akuisisi pengguna, namun perhatian dan pangsa pasar masih relatif rendah. Ini mungkin menjelaskan dalam tingkat tertentu bahwa pasar cryptocurrency belum sepenuhnya siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, yang memperkenalkan dua produk terkait RWA real estate yang patut diperhatikan.
Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis real estat yang ditokenisasi. Pemilik properti dapat mengajukan dokumen properti mereka ke Reinno, setelah disetujui, Reinno akan membuatkan perusahaan kendaraan khusus untuk mereka. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat, pemilik dapat menyimpan token sebagai jaminan pinjaman dan melakukan peminjaman.
Produk kedua adalah pembiayaan hipotek, pengguna dapat meminjam uang dari bank untuk membeli properti, kemudian men-tokenisasi kepemilikan properti untuk mendapatkan pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar kembali hipotek bank, setelah itu pelanggan membayar kembali pinjaman tersebut kepada protokol dengan suku bunga tetap.
Model operasi Reinno memiliki beberapa risiko yang jelas, seperti kesulitan untuk menegakkan tanggung jawab hukum ketika peminjam gagal bayar, serta masalah "double spending" yang mungkin timbul akibat transfer kepemilikan properti. Risiko-risiko ini bisa menjadi salah satu penyebab penghentian operasional proyek, di masa depan RWA properti akan memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah-masalah ini.
Kesimpulan
RWA real estate adalah bidang yang relatif baru, yang belum membentuk ukuran pasar yang jelas atau menghasilkan proyek dominan. Proyek yang saat ini beroperasi relatif kecil dalam hal ukuran pasar dan basis pengguna. Bidang ini memerlukan operasi kepatuhan yang ketat dan kerangka hukum yang matang untuk regulasi. Beberapa proyek mengadopsi struktur perusahaan yang memisahkan risiko, atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai tujuan investasi untuk mengurangi risiko operasional.
Namun, untuk memaksimalkan potensi RWA properti, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional sangat penting. Saat ini, belum ada kerangka regulasi yang jelas dan konsisten mengenai RWA properti. Berbagai lembaga pengatur memiliki perbedaan dalam klasifikasi token, dan kurangnya kerangka regulasi internasional yang dapat dijadikan acuan. Ketidakonsistenan regulasi ini dapat mengancam calon investor dan mempengaruhi kelangsungan jangka panjang dari tokenisasi properti.
Meskipun demikian, banyak perusahaan keuangan terkenal dan perusahaan cryptocurrency masih aktif menjelajahi bidang RWA real estat. Beberapa proyek telah membuktikan kelayakan produk dalam operasi jangka pendek. Mengingat skala besar properti dalam bidang investasi keuangan, dengan pembentukan dan penyempurnaan kerangka hukum yang relevan, RWA real estat diharapkan akan mengalami perkembangan yang pesat.