ビットコイン住宅ローン: 6.6兆ドルの新しいブルーオーシャン

5月27日に、Cantor Fitzgeraldは機関投資家向けに20億ドルのビットコイン担保ローンプログラムを開始しました。最初の取引相手には暗号通貨会社のFalconX Ltd.とMaple Financeが含まれています。アメリカ国債の公式引受業者の一つであるこのウォール街の100年企業の参入は、象徴的なブレークスルーと見なされています。

ビットコインは、株式資産から信用システムに影響を与える可能性のある金融商品に変わりつつあります。

そしてわずか1か月後、アメリカ連邦住宅金融局(FHFA)の局長ビル・プルテ(Bill Pulte)が再び重要なシグナルを発信しました。彼はファニーメイとフレディマックというアメリカの住宅ローンの基盤企業に対し、ビットコインなどの暗号通貨を抵当評価システムに組み込む可能性を検討するよう求めました。この発言は市場に激しい反応を引き起こし、24時間以内にビットコインの価格は約2.87%上昇し、108,000ドルを再び突破しました。

ある暗号通貨取引所の広告映像で提起された魂の問いのように:「2012年には3万枚のビットコインで家を購入する必要がありましたが、今ではたった5枚で済みます。ビットコインでの住宅価格が下がり続ける一方で、なぜドルでの価格は上がり続けているのでしょうか？」今回のビットコイン住宅ローンはドルのシステムにどのような影響を与えるのでしょうか?

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Bill Pulteの言葉は信じられますか?

ビル・パルテがソーシャルメディアでファニーメイとフレディマックに公開で呼びかけ、これら2社が準備を整えるよう促しています。ここで言及されているファニーメイとフレディマックは、アメリカの2つの政府支援企業であり、直接的に住宅購入者にローンを提供するわけではありませんが、セカンダリーモーゲージ市場において核心的な「マーケットメイカー」としての役割を果たしています。彼らは民間機関が発行した住宅ローンを買い取ることによって、ローン市場の流動性と持続可能性を確保しています。

2008年のサブプライム危機後に設立された連邦住宅金融局(FHFA)は、この2つの機関を監督する責任を負っています。モルガン・スタンレーの研究報告によれば、2024年12月時点で、ファニーメイとフレディマックは合計6.6兆ドルの機関抵当証券(MBS)を保証しており、アメリカの未払い抵当ローン債務の50%を占めています。アメリカ政府によって全額信託および信用保証が提供されているジリミ(は、HUDによって直接監督されており)、MBSに25億ドルを提供しており、割合は20%です。

トランプの第一期中、利害関係者はさまざまなGSE(政府資金支援企業)改革案について議論しましたが、立法の進展はありませんでした。Pulteがソーシャルメディアで「命令」の口調を使っているのは、彼がFHFAの会長としてこの二つの会社の「監視」役の理事を務めているからであり、2025年3月に就任して以来、大規模な人員および組織改革を実施し、二つの機関から多くの理事を移動させ、自ら理事会の会長に就任し、ファニーメイのCEOを含む14人の幹部を解雇し、全面的な再編成を行いました。これにより、FHFAのGSEに対する支配権が著しく強化され、ホワイトハウスや財務省と協議し、「隠れた保証」に基づく公開上場の案を検討しています。この政策の動向は金融システムに深遠な影響を及ぼします。現在、FHFAは暗号資産を抵当貸付のアンダーライティング評価システムに組み込むことを模索しており、これは規制当局の暗号資産に対する態度の構造的変化を示しています。

プルテの個人的な背景は、このニュースに複雑な意味を加えています。アメリカの第三の住宅建設会社であるプルテホームズの第三世代のリーダーであり、トランプ大統領と同様に不動産一家の相続人である彼は、トランプの親しい仲間の中で最初に暗号通貨を公然と支持した連邦高官の一人でもあります。2019年には、彼はソーシャルメディアで暗号資産の慈善的な発展を提唱し、個人的に大額のビットコインとSolanaを保有していることを明らかにしました。彼はGameStopやMarathon Digitalなどの高ボラティリティ資産に投資したことがあり、普通の政治家とは異なり、彼の投資の一部は「Degen」のイメージにより合致しているようです。彼の以前の「暗号の履歴」を考えると、彼が暗号資産をアメリカの家庭の住宅購入システムに取り入れようとしているのは、単なる思いつきではないようです。

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政府内の分裂

一方で、政府内部には明らかな分裂も存在している。ProPublicaは3月に、アメリカの住宅都市開発省(HUD)が安定コインとブロックチェーン技術を用いて連邦住宅補助金を追跡することを模索していると報じた。HUDのある職員は、ブロックチェーン方案の推進者が欧文・ダニス(Irving Dennis)であり、ダニスはHUDの新任首席副財務官であり、以前はグローバルコンサルティング大手のアーンスト・アンド・ヤングのパートナーであったと明らかにした。

FHFAが担当するファニーメイ、フレディマックのような「準公式のGSE」とは異なり、HUDが担当するジリメイは100%政府機関です。したがって、この点に関する議論はより厳密であり、この提案は内部で激しい反対に直面しました。一部の人々は、これは2008年のサブプライム危機を引き起こす可能性があると考えており、一部の官僚は「モノポリーのゲームのコインでお金を配るようなもの」とさえ述べています。内部メモには、HUDは監査や資金流れの追跡能力に欠けていないと指摘されており、ブロックチェーンと暗号支払いを導入することは、単に複雑性を増すだけでなく、支援資金の価値変動やコンプライアンスの問題を引き起こす可能性があるとされています。

現在、いくつかの暗号金融プラットフォームは、ビットコイン担保の住宅ローン商品を提供しています。しかし、これらはローンを証券化してファニーメイやフレディマックに販売できないため、金利が高く、流動性が制限されています。そして、ビットコインが連邦住宅ローンの承認システムに組み込まれると、借入金利が低下するだけでなく、保有者はレバレッジ効果を引き出すことができ、「HODL」から「アメリカでの家庭資産配置の構築」へと移行できることを意味します。

もちろん、リスクは無視できません。元SEC職員のコリー・フレイヤーが警告したように、不安定な暗号資産をFHAが保証する1.3兆ドルのモーゲージシステムに導入すると、そのいかなる時価総額の脱鉤事件もシステム的な衝撃をもたらす可能性があります。法律学者のヒラリー・アレンは、最も脆弱なグループを実験場として強制的に技術革新を推進することは非常に危険であると率直に述べています。

この対立の核心は、アメリカがビットコインを「代替投資商品」として正式に公共金融システムに組み込む準備ができているかどうかにあります。そしてFHFAの研究方向は、保有者がビットコインの残高を直接頭金または準備金の要件を満たすために使用できることを可能にしており、その深遠な意義は、去中心化資産に「住宅レバレッジ」効果を初めてもたらしたことにあります。一方で、暗号資産のボラティリティは、これが「準備資産」として使用される際に評価とリスク計上の困難を内在させています。また、ビットコインの価格が激しく変動する場合、抵当評価に使用することが許可されるかどうかは、金融規制、流動性管理、さらにはシステム的安定性の問題に関わります。

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新しいFHFAの指令には何が規定されていますか？それ以前にアメリカの住民はどのように暗号通貨でローンを組んでいたのですか？

2008年のサブプライム危機の痛ましい教訓から、現在のアメリカの住宅ローン評価は資産の適合性に対して厳しい制限があります。つまり、借り手が暗号通貨を保有していても、まずドルに変換し、アメリカの規制された銀行口座に60日間保管される必要があります。そうしないと、「成熟資金」として評価に含まれることはできません。そして、Pulteが提案した方向性は、明らかにこのプロセスの壁を突破しようとしています。

この公式命令、すなわち第2025-360号決定は、2つのモーゲージの巨頭に対し、暗号通貨を借り手の資産の多様化の有効な資産として扱うよう要求している。これまで、暗号通貨はモーゲージリスク評価から除外されてきた。なぜなら、借り手は通常、ローン終了前にデジタル資産をドルに換金しないからである。この指令は、ファニーメイとフレディマックに対し、暗号通貨を単世帯住宅のモーゲージリスク評価における借り手の準備金に含める提案を策定するよう求めている。さらに、この指令は企業が暗号通貨の保有量を直接計算することを規定しており、ドルに換金する必要はない。

連邦住宅金融局(FHFA)は、どの暗号通貨が考慮条件を満たすかについて明確な「ガイドライン」を策定しました。アメリカの規制を受けた中央集権的な取引所で発行され、関連する法律を完全に遵守している資産のみが資格を持ちます。さらに、企業は評価においてリスク緩和措置を含める必要があり、既知の暗号通貨市場の変動性に基づいて調整し、借り手が保有する暗号通貨の準備比率に応じて適切なリスク削減を行う必要があります。

変更が実施される前に、企業は提案をそれぞれの取締役会に提出して承認を得なければならない。取締役会の承認後、提案は連邦住宅金融局(FHFA)に送付され、審査および最終的な承認を受けなければならない。連邦住宅金融局の決定は、連邦政府が金融プロセスにおいて暗号通貨を認める広範な慣行と一致しており、Pulteの発言「トランプ大統領がアメリカを世界の暗号通貨の中心にするというビジョンに応えるために」と一致している。この指令の発表は、アメリカを暗号通貨の発展における主要な司法管轄区として位置づけるというコミットメントを反映している。

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これは一体何を意味するのか?

広く知られているように、高い流動性を持つ資産を質押して低流動性の資産と交換するという基本的な論理は成立していますが、BTCは複数の次元で利益の中心点にあります。それが本当にアメリカの質押ローンの資産として認証されるとき、その「影響力」はトランプが就任前に提案した「ビットコイン準備法案」の威力に劣らないかもしれません。この影響は単一のグループにとどまらず、アメリカの市民、金融機関、政府部門など多くのグループに影響を与えるでしょう。

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どれくらいのアメリカ人がビットコインで「家を買う」のか、ビットコインを仲介として使用することで「どれだけお金を節約できる」か?

アメリカの不動産仲介会社のチーフエコノミストであるダリル・フェアウェザーは、「時間がある上に、刺激的な消費方法が不足しているため、パンデミックの間に多くの人々が暗号通貨の取引を始めました。その中のいくつかの投資は泡となりましたが、同時に一部の人々は大量の富を得るか、少なくとも住宅の頭金を支払うのに足るレベルを得ました」と述べています。

Security.org 2025暗号通貨消費者レポートによると、約28%のアメリカの成人(約6500万人)が暗号通貨を保有しており、その中でGen Zとミレニアル世代の割合は非常に高く、いずれも半数以上が暗号資産を保有または過去に保有していた。ミレニアル世代とZ世代がアメリカの不動産市場で占める割合が増加するにつれて、暗号資産が住宅購入の支払い方法としてもますます一般的になる可能性がある。

ある不動産プラットフォームは2021年に科学普及調査を行い、研究技術会社Lucidに委託して1500人の初めての住宅購入者のサンプルを無作為に採取しました。その中で「頭金をどのように蓄えましたか？」という質問の回答で最も一般的なのは「給与を使って」(52%)であり、あまり一般的でないのは「家族からの現金寄付」(12%)や「退職基金からの前倒し引き出し」(10%)です。特に「暗号通貨を売って家を買う」人々は2019年から2021年にかけて徐々に増加し、2021年末にはほぼ12%に達しました。そして4年が経過する中で、暗号通貨の普及に伴い、この割合はさらに上昇している可能性があります。

そして、どれだけお金を節約できるかについて、ある暗号通貨プラットフォームの創設者CJKは、エミー賞ノミネートの映像プロデューサーTerence Michaelが6月25日のオンライン会議で共有した小さな話をしました。彼は2017年に100枚のBTCを売って家を買ったのですが、今その家はわずか50万ドルの価値しかありませんが、売却したBTCはすでに千万ドルの価値があります。そのため、この機会に彼は新しい暗号資金調達プラットフォームを設立し、もっと多くの人々がビットコインを保有できるようにし、担保を通じて家を買えるようにすることを目的としています。

そこで、こうした仮定が生まれました。あなたは2017年に5万ドル相当のビットを購入しました。