暗号通貨市場における現実世界の資産の台頭

リアルワールド資産(RWA)の概念は2018年に暗号資産市場に存在しており、当時の資産トークン化や証券トークン発行と多くの類似点がありました。しかし、規制が不十分であり、顕著な利益が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成しませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられるにつれて、アメリカ国債の利回りは暗号業界の安定通貨の貸出利率を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWAの探求を始めています。

近2年間、市場には少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。それらは不動産投資市場を多方面で拡大し、不動産投資製品を豊かにし、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトに対してケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、及びその潜在的市場について探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産業界を対象としているため、議論される関連政策、規制、市場条件は主に北米の不動産市場に関連するものとなります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が秘められています。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家グループを引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に三つの形で表れます:

1. 断片化された不動産所有権のファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークンを担保にした貸付

さらに、不動産のトークン化をブロックチェーンに載せることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、フラグメンタルな不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があります。どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制フレームワーク内での資産の審査、運営、及びその投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考となるフレームワークを提供しています。

近年の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、私たちはそれらの長所と短所についていくつかの明確な認識を得ました。

通常、不動産RWAプロジェクトには以下の利点と欠点があります。しかし、具体的なケースを深く調査すると、管理と製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営中に直面する実際の状況は異なります。

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ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを選択して分析します。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意すべきは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないことです。

RealT

RealTは2019年に開始され、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて(主にGnosis上で)アメリカの住宅不動産のトークン化を個人投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料収集の責任は第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、これらの不動産から得られる賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社とは法的に隔離されています。彼らのウェブサイトに記載されているように、その会社がデフォルトした場合、トークン所有者は別の会社を指定して保有不動産の管理を行う権利があります。しかし、注目すべきは、この契約はRealTが市場に投入する不動産トークンへの投資に関与することを強制していないことです。ユーザーは不動産トークンを保有していると、毎月その家の賃料から分配を受けることができ、分配額は約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を差し引いた額になります。

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モンゴメリのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、1トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃料収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費用を控除した後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を得て、年利回りは7.35%になります。

この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同投資をする必要がなく、ほぼ無リスクのモデルで運営できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選択、および管理の監視に対して2%の手数料を請求するだけです。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散が投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も生じます。投資家の投資割合が小さすぎると、企業の管理コストが高くなり、持続不可能になります。ある研究報告は、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは、その所有する不動産を管理するための管理機関を選択します。RealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減するよう努めます。なぜなら、管理が不十分であると彼らにとって大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、RealTの持株比率が高すぎる場合、まずトークンの流動性が減少し、次に不動産の小株主が監督責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的に職務を遂行しているかどうかを監督することを期待しています。一方で、RealTの持株比率が非常に小さい場合、RealTは管理機関を慎重に選定し、積極的に監督するための十分な動機を欠く可能性があり、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監督することが非常に困難になります。

RealT市場で最新の完売した10の不動産トークンを見て、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。グラフで見るように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数を組み合わせてRealT投資者の投資範囲を計算します。

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約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資しており、約9%の投資者は500ドルから2,000ドルを投資しており、1%の投資者はこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を向上させたことを示しています。

RealTは、主要な運営ネットワークであるGnosisのウォレットアドレスで取引データを照会した結果、RealTは約600万ドルの家賃を配布しました。プラットフォーム料金は、維持費、保険、税金の変動に応じて、家賃の2.5%-3%程度で、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することが強制されておらず、参加する場合でもその参加の程度に特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社のコアエンティティとしています。このエンティティは不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営エンティティとしてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1社との契約だけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各不動産のために相応の系列LLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各系列LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を及ぼさないことを保証することを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMM構造を通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。ParclはParcl LabsPrice Feedを立ち上げ、販売履歴に基づいた特定地域の不動産指数を作成します。履歴の長さは不動産の取引頻度によって変化する可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けを行う機会があり、その地域の不動産価格に対してブルまたはベアのポジションを構築します。

この方法は、実際の不動産売買が存在しないため、Parclが実際の不動産運営に関わる法的問題に巻き込まれるのを避けます。また、上記の基準に合致しないため、これは本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるべきか疑問に思うかもしれません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの著名な企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化について議論する際に含めるのは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在そのTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は使いやすく、急速にアップグレードされています。Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは相対的に低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量は限られています。おそらく、ある程度まで暗号資産市場が不動産指数製品を迎える準備ができていないことを証明しているかもしれません。

) レイノ

いくつかの大手暗号資産企業も不動産RWA方向の製品を探求しています。ある企業は、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当貸付を行うことを支援しようとしていると発表しました。さらに、他の企業はパートナーと協力して不動産抵当貸付を支援しています。RealTもトークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸付製品により類似しており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に高めるものではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止したプロジェクトであり、市場にはあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは言及する価値があります。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためにスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れ、貸し借りを行うことができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づきます。

第二の製品は住宅ローンファイナンスであり、ユーザーが銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、彼らは不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は固定金利で契約に対してそのローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルです。