不動産のリアルワールドアセット(RWA)プロジェクト研究

現実世界の資産は暗号通貨市場において新しい概念ではなく、2018年にはすでに存在しており、当時の資産トークン化や証券トークン発行に似ています。しかし、規制の不備と顕著なリターンの欠如により、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が上昇するにつれて、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは暗号業界にとってより魅力的です。成熟したDeFiプロジェクトと伝統的な金融機関はRWAの探求を開始しています。

ここ2年で、不動産RWAプロジェクトがいくつか登場し、不動産投資市場を拡大し、投資商品の多様化を図り、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトの設計の長所と短所、及び潜在的な市場を分析します。主に北米の不動産市場に焦点を当てます。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が秘められています。2023年3月の研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界全体では2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の目標には、さまざまな柔軟な投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、資産の流動性と価値を向上させることが含まれます。主な形態は以下の通りです:

1. フラグメンテーションされた不動産所有権ファイナンス
2. 特定地域不動産インデックス商品
3. 不動産トークン担保ローン

不動産のトークン化は、資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性もあります。

不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAと同様に、断片的な投資機会を提供し、投資の敷居を下げ、流動性を高めます。しかし、REITは通常、管理や所有権の機会を提供せず、中央集権的な運営を維持します。それにもかかわらず、その運営フレームワークはRWAプロジェクトに参考を提供することができます。

不動産RWAプロジェクトには通常、以下の利点と欠点があります:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 流動性を向上させる
• 取引プロセスの簡素化
• 透明性を高める

短所：

• 規制が不明確
• 法律リスク
• 技術リスク
• 管理コストが高い

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ケーススタディ

RealT

RealTは2019年に開始され、比較的早期の不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに特化しています。

RealTは不動産を購入し、法的にトークン化します。管理と維持は第三者機関に委託されます。費用を差し引いた後、賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化を担当しますが、不動産を保有する会社とは法的に分離されています。トークン保有者は管理会社を変更する権利があります。

モンゴメリーのある不動産を例にとると、総価値は323,020ドル、1トークンは52.10ドル、合計6,200個です。月額家賃は2,600ドルで、622ドルの費用を差し引いた後の純利益は1,978ドル、年利率は7.35%です。

RealTは市場に100%のトークンを提供し、共同投資を必要とせず、低リスクのモデルを維持します。管理機関は家賃と維持費から収入を得ており、RealTはわずか2%のトークン化手数料を徴収します。このアプローチにより、RealTは適格な不動産を見つけてトークン化することに専念できます。

しかし、分散所有権は課題ももたらします。投資比率が小さすぎると、管理コストが持続可能でない可能性があります。RealTとトークン保有者の間には、管理機関の選定と監視に関して利益相反が存在する可能性があります。

分析によると、約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、9%は500ドルから2000ドルを投資し、1%はそれを超える額を投資しています。これは、RealTがある程度、小口投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。

RealTはデラウェア州に複数の法人を設立し、コア運営会社、不動産会社の親会社、および各不動産の子会社を含めて、法的手続きを簡素化し、リスクを隔離します。

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) パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて、不動産関連の合成資産を提供します。

Parclは、販売履歴に基づく地域不動産指数を導入しました。投資家は、住宅価格の動向を投機することができます。この方法は、実際の不動産運営に伴う法的問題を回避します。

Parclは多くの有名企業から投資を受けていますが、市場の関心とシェアは依然として低いです。これは、暗号市場が不動産指数商品を迎える準備がまだ整っていないことを示している可能性があります。

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) レイノ

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止しましたが、注目すべき2つの不動産RWA製品を導入しました:

1. トークン化された不動産に基づくローンサービス。所有者は不動産をトークン化した後、担保として借入れができます。

2. 住宅ローンファイナンス。ユーザーは、住宅を購入した後、物件の所有権をトークン化して資金調達を行い、銀行ローンの返済に使用できます。

Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルです。この方法には、借り手のデフォルトや所有権の移転などの問題が有効に解決できない明らかなリスクがあります。今後、これらの問題を解決するためには、より成熟した法的枠組みが必要です。

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まとめ

不動産RWAは比較的新しい分野であり、明確な市場規模やリーダーシッププロジェクトはまだ形成されていません。既存のプロジェクトの規模とユーザーベースは小さいです。この分野は厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みを必要としています。

いくつかのプロジェクトは、リスク隔離構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択することでリスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するには、法制度の進展と運営のコンプライアンスが必要です。

現在の規制フレームワークは不明確であり、各規制機関はトークンの分類に対して意見の相違があり、統一された国際基準が欠如しています。これは潜在的な投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実現可能性を危険にさらしています。

それにもかかわらず、多くの著名な金融および暗号会社が不動産RWAの試みを続けています。少数のプロジェクトは初期的に実現可能性を証明しました。関連する法的枠組みが整備されるにつれて、不動産RWAは急速な発展を遂げることが期待されています。

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