現実世界資産の台頭：不動産市場のブロックチェーン革新

現実世界の資産（RWA）は暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年にはすでに存在していました。当時の資産トークン化や証券トークン発行は今日のRWAの概念と多くの類似点があります。しかし、規制の枠組みが不完全であり、顕著な潜在的リターンの利点が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が持続的に上昇する中、アメリカ国債の利回りは明らかに暗号業界のステーブルコインの貸出利率を上回りました。これにより、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になりました。いくつかの成熟したDeFiプロジェクトや従来の金融機関がRWA分野の探索を始めました。

近年、市場にはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらのプロジェクトは、不動産投資市場を多面的に拡大し、不動産投資商品を多様化し、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、及びその潜在的な市場について探求します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産市場を対象としているため、議論される関連する政策、規制、市場条件は主に北米地域に焦点を当てます。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は巨大な投資機会を秘めた広大な分野です。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は驚くべき1.3兆ドルに達しました。一方、世界の上場不動産市場の規模は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な目標には、より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資家グループを引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることが含まれます。これらの製品は主に3つの形で表現されます：

1. フラグメンテーションされた不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン担保付貸付

さらに、不動産のトークン化がブロックチェーンに登載されることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を向上させる可能性があります。

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不動産投資信託（REIT）を理解しているなら、REITと不動産RWAが分割された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があることに気付くでしょう。どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制枠組みの中での資産の審査、運営、そしてその投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考にできるテンプレートを提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、いくつかの長所と短所をまとめることができます。

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 資産の流動性を高める
• 透明性を高める
• グローバルアクセスの実現
• 自動管理

短所：

• 規制の不確実性
• 技術リスク
• 市場のボラティリティ
• 複雑さの管理
• 流動性の問題

しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理と製品のアプローチが異なるため、各プロジェクトが運営プロセスで遭遇する実際の状況はそれぞれ異なることがわかります。

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ケーススタディ

以下は、代表的な不動産RWAプロジェクトの3つを選んで分析したものです。これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経験していないことに注意が必要です。

RealT

RealTは2019年に立ち上げられた、最初の不動産RWAプロジェクトの一つで、ブロックチェーン技術を通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、および家賃の収集の責任は、第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、これらの不動産から得られる家賃は、そのトークン保有者に配分されます。注目すべきは、この協定はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に参加することを強制していないということです。

ある場所の不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルになります。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年間利益率は7.35%となります。

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RealTは市場に100%のトークンを提供しており、これはRealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルで運営できることを意味します。管理機関は賃料から8%を取得し、維持費から残りを取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選択、管理の監督に対して2%の手数料のみを徴収します。

しかし、分散所有権は幾つかの課題ももたらします。投資者の投資比率が小さすぎて、会社の管理コストが高くなり持続不可能になることがあります。また、RealTと不動産トークン保有者の間に利益相反が存在する可能性があります。

データ分析によると、約90％のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、約9％の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1％の投資家はその額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家のための不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

会社の構造から見ると、RealTは一連の有限責任会社（LLC）の構造を採用しており、1つの不動産の財務や法的問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、販売履歴に基づく特定の地域の不動産指数を作成するために価格データソースを導入しました。投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けをし、強気または弱気のポジションを構築できます。

この方法は、実際の不動産運営に関する法的問題に巻き込まれるのを避けました。Parclは多くの有名企業からの投資を受けていますが、1年以上の運営を経てもあまり注目を集めていないようで、日々の取引量とアクティブユーザー数は低いです。

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされるにもかかわらず、チームはさまざまなユーザー獲得プランを積極的に展開していますが、市場の注目度とシェアは依然として比較的低いです。これは、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎える準備がまだ整っていないことをある程度示しているかもしれません。

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) レイノ

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトで、リアルエステートRWAに関連する2つの製品が注目に値します。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されると、Reinnoは特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れ、借り入れることができます。

第二の製品は住宅ローンファイナンスで、ユーザーは銀行の住宅ローンを利用して不動産を購入した後、不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使われ、その後顧客は固定金利で契約に対してそのローンを返済します。

Reinnoの運営モデルには、借り手のデフォルト時に法的責任を追及するのが難しいことや、不動産の所有権移転によって生じる"二重支払い"の問題など、いくつかの明らかなリスクがあります。これらのリスクは、プロジェクトの運営停止の一因となる可能性があり、今後不動産RWAはこれらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みを必要とするでしょう。

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まとめ

不動産RWAは比較的新しい分野で、明確な市場規模や主導プロジェクトはまだ形成されていません。現在運営されているプロジェクトは、市場規模やユーザーベースの面で比較的小さいです。この分野は、厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みによる規制が必要です。一部のプロジェクトは、リスク隔離の企業構造を採用したり、不動産に関連する金融商品を投資対象として選択することで、運営リスクを低減しています。

しかし、不動産RWAの最大の潜在能力を十分に発揮するためには、法的進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。現在、不動産RWAに関する明確で一貫した規制枠組みは確立されていません。異なる規制機関によるトークンの分類に対する意見の相違があり、参考にできる国際的な規制枠組みが不足しています。このような規制の不一致は、潜在的な投資家に脅威を与え、不動産トークン化の長期的な実行可能性に影響を及ぼす可能性があります。

それにもかかわらず、多くの有名な金融企業や暗号通貨会社は依然として不動産RWA分野を積極的に探索しています。一部のプロジェクトは、短期間の運営の中で製品の実現可能性を初めて証明しました。不動産が金融投資分野で持つ巨大な規模を考慮すると、関連する法的枠組みが整備されるにつれて、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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