Підйом реальних світових активів на ринку криптоактивів

Концепція реальних світових активів ( RWA ) існувала на ринку криптоактивів ще в 2018 році, і мала багато спільного з токенізацією активів та випуском токенів цінних паперів того часу. Однак через недосконалість регулювання та відсутність значних доходів ці ранні спроби не сформували зрілого ринкового масштабу.

У 2022 році, у зв'язку з підвищенням процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США суттєво перевищила процентні ставки за кредитуванням стабільних монет в криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як об'єкта RWA стає дедалі більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі проекти DeFi та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA у сфері нерухомості. Вони мають на меті багатостороннє розширення ринку інвестицій у нерухомість, збагачення інвестиційних продуктів у сфері нерухомості та зниження інвестиційного порогу у сфері нерухомості. Це дослідження проведе аналіз випадків цих проектів, вивчаючи переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти насамперед орієнтовані на північноамериканську нерухомість, відповідна політика, правила та ринкові умови, що обговорюються, будуть в основному стосуватися північноамериканського ринку нерухомості.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Дослідження березня 2023 року показало, що ринкова вартість нерухомості, що котирується в Північній Америці, досягла 1,3 трильйона доларів, а глобальний ринок нерухомості, що котирується, становить 2,66 трильйона доларів.

Основна мета токенізованого ринку нерухомості полягає в досягненні однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості активів у сфері нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. Фрагментоване фінансування володіння нерухомістю
2. Специфічний індекс ринку нерухомості
3. Криптоактиви для іпотеки та позик

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні має потенціал підвищити прозорість активів нерухомості та демократичність управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) та нерухомість RWA мають чимало спільного в наданні можливостей для фрагментованих інвестицій у нерухомість, обидва ефективно знижують інвестиційний бар'єр і підвищують ліквідність активів нерухомості. Проте, традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель операцій. Незважаючи на це, їх сувора перевірка активів, операцій та інвестиційної структури в межах регуляторної рамки забезпечує основу, на яку можуть спиратися проекти нерухомості RWA.

Спостерігаючи за експлуатацією проектів RWA у сфері нерухомості за останні два роки, ми здобули деяке чітке розуміння їхніх переваг і недоліків.

Зазвичай проекти RWA в нерухомості мають такі переваги та недоліки. Але при детальному вивченні конкретних випадків виявляється, що через різницю в управлінні та продуктивних методах, кожен проект стикається з різними реальними ситуаціями в процесі експлуатації.

Аналіз випадків

У цьому розділі обрано три проекти RWA у сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості та має певну репрезентативність у своїй галузі. Слід зазначити, що ці проекти все ще перебувають на ранніх стадіях, їхні продукти ще не пройшли тривале та широке ринкове тестування і верифікацію.

RealT

RealT був запущений у 2019 році, є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості, зосереджений на токенізації житлової нерухомості в США для роздрібних інвесторів через блокчейни Ethereum та Gnosis (, переважно на Gnosis ).

RealT купує житлову нерухомість та відповідно до американського законодавства токенізує утримувану нерухомість. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цю нерухомість передаються на сторонні управлінські організації. Після вирахування витрат, орендна плата, що генерується цією нерухомістю, розподіляється серед її токенодержателів. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично ізольовані від компанії, що володіє активами нерухомості. Як зазначено на їхньому сайті, якщо ця компанія зазнає невдачі, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління утримуваною нерухомістю. Однак варто зазначити, що ця угода не вимагає обов'язкової участі RealT в інвестуванні в нерухомість, токени якої вони пропонують на ринку. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за дану нерухомість, розмір якої потрібно зменшити приблизно на 2.5% на резервне обслуговування та зазвичай близько 10% на адміністративні витрати.

Візьмемо, наприклад, цю нерухомість у Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена становить 52.10 доларів США, випущено всього 6,200 токенів. Ця нерухомість щомісяця приносить 2,600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування загалом 622 доларів США витрат на експлуатацію та управління, щомісячний прибуток становить 1,978 доларів США, річна сума становить 23,736 доларів США. Отже, кожен токен отримує 3.83 долара США розподілу, що призводить до річної прибутковості 7.35%.

Для цієї нерухомості RealT запропонував 100% токенів на ринку, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і підтримувати практично безризикову модель для операцій. Управляюча компанія отримує 8% від орендної плати і залишок з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% комісії за токенізацію нерухомості, вибір управляючої компанії та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити значну кількість часу на управлінні, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації їх на ринку.

Однак, хоча розподіл власності допомагає розподілити ризики між інвесторами, він також викликає проблеми. Коли частка інвестицій інвестора занадто мала, витрати на управління компанією стають занадто великими і непідйомними. Один дослідницький звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську компанію для керування своїми активами; якщо RealT має значну частку в нерухомості, вони будуть прагнути знизити витрати на управління; оскільки погане управління матиме для них серйозні негативні наслідки. Проте, якщо частка RealT занадто велика, по-перше, це зменшить ліквідність токенів, а по-друге, дрібні акціонери нерухомості не виконуватимуть наглядові обов'язки. Усі власники токенів сподіваються, що великі акціонери зможуть контролювати, чи ефективно працює наймана управлінська компанія. З іншого боку, якщо частка RealT буде дуже малою, RealT може не мати достатньої мотивації, щоб відповідально обирати управлінську компанію і активно брати участь у нагляді, що ускладнить ефективний контроль за управлінською компанією для багатьох дрібних інвесторів.

Переглянувши десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT та використавши відповідні блокчейн-браузери, щоб з'ясувати, скільки власників має кожна нерухомість. Як ви можете бачити на графіку, RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена приблизно в 50 доларів. Більшість нерухомостей розташовані в Детройті, і приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей більше 1000 власників. Тепер, об'єднавши кількість токенів кожного власника, можна розрахувати діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвесторів інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів і збільшив ліквідність на ринку житла.

Далі, згідно з даними транзакцій, які можна знайти за адресою гаманця RealT в основній мережі Gnosis, RealT загалом розподілила приблизно 600 тисяч доларів США орендної плати. Платформенні збори коливаються в межах 2,5%-3% від орендної плати, залежно від коливань витрат на обслуговування, страхування та податків, що відповідає доходу платформи за останні два роки приблизно від 150 тисяч до 180 тисяч доларів США. Однак оскільки RealT не зобов'язана брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо вона вибирає участь, рівень її участі не має конкретних обмежень або вказівок, тому прибуток, отриманий RealT від орендних доходів, залишається невідомим.

З точки зору корпоративної структури, RealT заснувала Real Token Inc. у Делавері як основний суб’єкт компанії. Цей суб’єкт не володіє жодними нерухомими активами; він лише є операційним суб’єктом проекту RealT. Крім того, RealT також заснувала Real Token LLC у Делавері як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета полягає в спрощенні правових процедур, що дозволяє користувачам інвестувати в усі об’єкти нерухомості, підписуючи угоду лише з однією компанією. Нарешті, RealT створила відповідні серії LLC для кожного інвестованого об’єкта нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретним об’єктом нерухомості та відповідними токенами. Ця структура покликана забезпечити, щоб фінансові чи правові проблеми одного об’єкта нерухомості не впливали на інші об’єкти нерухомості або діяльність материнської компанії RealT.

Parcl

Parcl є платформою DeFi для інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на світовому ринку нерухомості. Parcl використовується для створення синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, за допомогою AMM-структури. Parcl запустила Parcl Labs Price Feed для створення індексу нерухомості в конкретному районі на основі його історії продажів. Тривалість історії може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори отримують можливість спекулювати на змінах цін на нерухомість, встановлюючи довгі або короткі позиції на ціни нерухомості в цьому районі.

Цей метод, оскільки не існує реальних угод з нерухомістю, дозволяє Parcl уникнути правових проблем, пов'язаних із фактичною експлуатацією нерухомості. Ви також можете сумніватися, чи справді це можна вважати проектом RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає наведеним вище критеріям. Проте він є відносно популярним проектом RWA, отримавши інвестиції від багатьох відомих компаній, і в дискусіях про диверсифікацію продуктів RWA в сфері нерухомості доцільно включити його через його унікальність.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі її TVL становить 16 мільйонів доларів. Проте, після понад року роботи, Parcl, схоже, не привертає багато уваги, щоденний обсяг торгівлі становить менше 10 000 доларів, а щоденна активність користувачів менше 50 осіб.

Продукти Parcl легкі у використанні та швидко оновлюються, ціни постачальників Parcl Labs та дизайн індексного ринку є досить зрілими. Що стосується операційної діяльності, команда Parcl активно запускає Parcl Point, Real Estate Royale та інші програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl все ще має відносно низький рівень уваги на ринку та частку ринку, невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгів. Можливо, це певною мірою підтверджує, що ринок криптоактивів ще не готовий приймати продукти індексів нерухомості.

Рейнно

Деякі великі компанії з шифрування також досліджують продукти у напрямку нерухомості RWA. Деякі компанії оголосили, що їхня команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та на основі цього здійснювати іпотечне кредитування. Інші компанії співпрацюють з партнерами для підтримки позик під заставу нерухомості. RealT також пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як забезпечення для кредиту, але ця послуга обмежена лише їхніми випущеними токенами нерухомості. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування під заставу токенів і не суттєво підвищує ліквідність капіталу приватних власників нерухомості.

Reinno є проектом, який був запущений у 2020 році і припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які заслуговують на увагу.

Перший продукт – це кредитна послуга на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить у штаті Делавер спеціалізовану компанію з обмеженою відповідальністю. Потім Reinno створить смарт-контракт для токенів нерухомості, які власники можуть внести в якості застави для отримання кредиту, а ліміт кредиту буде базуватися на вартості токенів.

Другий продукт - це іпотечне фінансування. Після того, як користувачі купують нерухомість за допомогою іпотеки в банку, вони можуть токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення іпотеки в банку, після чого клієнт повертає цю позику протягом фіксованого терміну за фіксованою ставкою.

Операція Reinno все ще є централізованою та офлайновою моделлю