Bitcoin Hipoteca: um novo mar azul de 6,6 trilhões de dólares

No dia 27 de maio, a Cantor Fitzgerald lançou um programa de empréstimos colateralizados em Bitcoin de 2 bilhões de dólares para clientes institucionais, com as primeiras contrapartes incluindo a empresa de criptomoedas FalconX Ltd. e a Maple Finance. Como um dos subscritores oficiais de títulos do governo dos EUA, a entrada desta instituição centenária de Wall Street é vista como um marco de grande simbolismo.

Bitcoin, está a transformar-se de um ativo de stock para uma ferramenta financeira que pode afetar o sistema de crédito.

E apenas um mês depois, o diretor da Agência Federal de Financiamento da Habitação dos EUA (FHFA), Bill Pulte (, lançou um sinal forte. Ele pediu à Freddie Mac e à Fannie Mae, duas empresas pilares do crédito habitacional americano, que estudem a viabilidade de incluir criptomoedas como Bitcoin no sistema de avaliação de hipotecas. Esta declaração provocou uma reação intensa no mercado, com o preço do Bitcoin subindo quase 2,87% em 24 horas, ultrapassando novamente os 108.000 dólares.

Como questionado em um comercial de uma certa plataforma de negociação de criptomoedas: "Em 2012, você precisava de 30.000 Bitcoins para comprar uma casa, e agora você só precisa de 5. Se o preço das casas continua a cair quando cotado em Bitcoins, por que está sempre subindo quando cotado em dólares?" Qual será o impacto deste empréstimo hipotecário em Bitcoins no sistema dólar?

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As palavras de Bill Pulte contam?

Bill Pulte apelou publicamente nas redes sociais à Fannie Mae e à Freddie Mac, para que essas duas empresas se preparem. As mencionadas Fannie Mae e Freddie Mac são duas empresas apoiadas pelo governo dos EUA, embora não concedam empréstimos diretamente aos compradores de casas, desempenham um papel central como "market makers" no mercado secundário de hipotecas, garantindo a liquidez e sustentabilidade do mercado de empréstimos através da aquisição de hipotecas emitidas por instituições privadas.

Após a crise de hipotecas subprime de 2008, a Federal Housing Finance Agency ) FHFA ( foi estabelecida para regular essas duas instituições. De acordo com um relatório de pesquisa do JPMorgan, até dezembro de 2024, a Fannie Mae e a Freddie Mac garantiram um total de 6,6 trilhões de dólares em títulos lastreados em hipotecas ) MBS (, representando 50% de toda a dívida hipotecária não paga nos Estados Unidos. A Ginnie Mae ), que é totalmente garantida pelo governo dos EUA, é supervisionada diretamente pelo HUD ( e forneceu 2,5 bilhões de dólares em MBS, representando 20%.

Durante o primeiro mandato de Trump, os interessados discutiram várias propostas de reforma das empresas governamentais patrocinadas (GSE)), mas não houve progresso legislativo. O motivo pelo qual Pulte usou um tom de "ordem" nas redes sociais é porque ele, como presidente da FHFA, ocupa uma posição de "supervisão" no conselho dessas duas empresas e, após assumir em março de 2025, realizou reformas drásticas de pessoal e estrutura, transferindo vários diretores das duas grandes instituições, autodenominando-se presidente do conselho e demitindo 14 executivos, incluindo o CEO da Freddie Mac, para uma reestruturação abrangente, o que aumentou significativamente o controle da FHFA sobre as GSE. Ele também negociou com a Casa Branca e o Departamento do Tesouro para explorar um plano de listagem pública baseado em "garantias implícitas", cujas direções políticas têm um impacto profundo no sistema financeiro. Hoje, a FHFA começou a explorar a inclusão de ativos criptográficos no sistema de avaliação da concessão de empréstimos hipotecários, marcando uma mudança estrutural na atitude do regulador em relação aos ativos criptográficos.

O histórico pessoal de Pulte torna esta notícia ainda mais complexa. Como o terceiro maior construtor de residências nos Estados Unidos, o líder da PulteGroup, que é a terceira geração da família, é um herdeiro do setor imobiliário, assim como o presidente Trump. Ele também é um dos primeiros altos funcionários federais próximos a Trump a apoiar publicamente as criptomoedas. Já em 2019, ele defendia o desenvolvimento caritativo de ativos criptográficos nas redes sociais e revelou que possuía grandes quantidades de Bitcoin e Solana. Ele investiu em ativos de alta volatilidade como GameStop e Marathon Digital, e ao contrário de políticos comuns, sua abordagem de investimento parece mais alinhada com a imagem de "Degen". Combinando seu "currículo criptográfico" anterior, parece que ele deseja introduzir ativos criptográficos no sistema de compra de casas das famílias americanas não como uma ideia passageira.

Divergências internas do governo

Por outro lado, existem também divisões claras dentro do governo. A ProPublica revelou em março que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) também está explorando o uso de stablecoins e tecnologia blockchain para rastrear os fundos de subsídio habitacional federal. Um funcionário do HUD revelou que o promotor da solução blockchain é Irving Dennis (Irving Dennis), que é o novo vice-diretor financeiro do HUD e foi parceiro da gigante de consultoria global Ernst & Young.

Diferente da Fannie Mae e da Freddie Mac, que são GSE "semi-oficiais" sob a responsabilidade da FHFA, a Ginnie Mae, sob a responsabilidade do HUD, é uma instituição 100% governamental. Portanto, as discussões sobre este assunto são mais rigorosas; a proposta enfrentou forte oposição internamente, com alguns acreditando que isso poderia desencadear uma crise de hipotecas subprime como a de 2008, e alguns funcionários chegaram a chamá-la de "como distribuir moeda de jogo de Monopoly para dar dinheiro". Um memorando interno destacou que o HUD não carece de capacidade de auditoria e rastreamento de fluxo de fundos, e a introdução de blockchain e pagamentos em criptomoeda não só aumenta a complexidade, mas também pode causar flutuações no valor dos fundos assistenciais e até problemas de conformidade.

Atualmente, algumas plataformas de finanças criptográficas já estão a oferecer produtos de hipoteca com colateral em Bitcoin. No entanto, como não conseguem securitizar os empréstimos para os vender à Fannie Mae e Freddie Mac, as taxas de juro dos empréstimos são elevadas e a liquidez é limitada. Uma vez que o Bitcoin seja integrado no sistema de subscrição de hipotecas federal, não só poderá reduzir a taxa de juro dos empréstimos, como também significa que os detentores de moeda poderão liberar o efeito de alavancagem, passando de "HODL" para "construir um portfólio de ativos familiares nos EUA".

Claro, os riscos não devem ser ignorados. Como alertou o ex-funcionário da SEC Corey Frayer, uma vez que ativos de criptomoeda instáveis sejam introduzidos no sistema de hipotecas de 1,3 trilhões de dólares garantido pela FHA, qualquer evento de desancoragem de valor de mercado pode causar um choque sistêmico. A acadêmica de direito Hilary Allen foi ainda mais direta, dizendo que usar os grupos mais vulneráveis como campo de testes para impor mudanças tecnológicas é extremamente perigoso.

O cerne dessa divergência reside em saber se os Estados Unidos estão prontos para integrar o Bitcoin do status de "ativo alternativo" ao sistema financeiro público. A direção da pesquisa da FHFA permite que os detentores usem o saldo de Bitcoin para satisfazer diretamente os requisitos de entrada ou reservas, e seu significado profundo é que, pela primeira vez, ativos descentralizados possuem um efeito de "alavancagem imobiliária". Por outro lado, a volatilidade dos ativos criptográficos traz naturalmente dificuldades de avaliação e provisão de riscos quando considerados como "ativos de reserva", e se, em um cenário de flutuação acentuada do preço do Bitcoin, será permitido seu uso na avaliação de hipotecas, envolve questões de regulação financeira, gestão de liquidez e até mesmo a estabilidade sistêmica.

Quais são as disposições da nova diretiva da FHFA? Como os residentes dos EUA estavam a emprestar com criptomoeda antes disso?

Devido às duras lições da crise das hipotecas subprime de 2008, atualmente a avaliação de empréstimos hipotecários nos Estados Unidos tem restrições rigorosas quanto à conformidade dos ativos. Ou seja, mesmo que o mutuário possua criptomoedas, estas devem primeiro ser convertidas em dólares e armazenadas em uma conta bancária regulada nos EUA por 60 dias antes de serem consideradas como "fundos maduros" para a avaliação. A direção proposta pela Pulte, evidentemente, tem a intenção de ultrapassar essa barreira de processo.

Esta ordem oficial, ou seja, a Decisão nº 2025-360, exige que os dois gigantes dos empréstimos hipotecários considerem as criptomoedas como um ativo eficaz para diversificação da riqueza dos mutuários. Até agora, as criptomoedas foram excluídas da avaliação de risco hipotecário, uma vez que os mutuários geralmente não convertem seus ativos digitais em dólares antes do término do empréstimo. A instrução exige que a Fannie Mae e a Freddie Mac desenvolvam propostas para incluir as criptomoedas nas reservas dos mutuários nas avaliações de risco dos empréstimos hipotecários para residência unifamiliar. Além disso, a instrução também estipula que as empresas devem calcular diretamente a posse de criptomoedas, sem precisar convertê-las em dólares.

A Federal Housing Finance Agency ( FHFA ) estabeleceu diretrizes claras sobre quais criptomoedas atendem aos critérios de consideração. Apenas os ativos emitidos em exchanges centralizadas reguladas nos EUA e que estejam em total conformidade com as leis aplicáveis são elegíveis. Além disso, as empresas devem incluir medidas de mitigação de riscos na avaliação, incluindo ajustes com base na volatilidade conhecida do mercado de criptomoedas, assim como uma redução adequada de riscos com base na proporção de reservas de criptomoedas mantidas pelo mutuário.

Antes de qualquer implementação de alterações, as empresas devem submeter suas propostas ao respectivo conselho de administração para aprovação. Após a aprovação do conselho de administração, a proposta deve ser encaminhada à Federal Housing Finance Agency (FHFA) para revisão e autorização final. A decisão da Federal Housing Finance Agency está em consonância com a prática mais ampla do governo federal em reconhecer as criptomoedas no processo financeiro, alinhando-se com os comentários de Pulte "Para responder à visão do presidente Trump de fazer dos Estados Unidos a capital mundial das criptomoedas", a publicação dessa diretriz reflete seu compromisso em posicionar os Estados Unidos como a principal jurisdição no desenvolvimento de criptomoedas.

O que isso realmente significa?

É bem conhecido que a lógica subjacente de um ativo com alta liquidez ser utilizado como garantia para trocar por ativos de baixa liquidez é válida, mas o BTC está no centro de múltiplas dimensões de interesses. Quando ele realmente puder ser certificado como um ativo para empréstimos garantidos nos Estados Unidos, sua "influência" pode ser tão poderosa quanto a do "projeto de lei de reservas de Bitcoin" proposto por Trump antes de assumir o cargo, e essa influência não se limitará a um único grupo; o público americano, instituições financeiras, órgãos governamentais e outros grupos serão afetados.

Quantos americanos usam Bitcoin para "comprar casas", quanto podem "economizar" usando Bitcoin como intermediário?

O economista-chefe da uma corretora imobiliária americana, Daryl Fairweather, afirmou que "devido ao tempo disponível e à falta de formas de consumo emocionantes, muitas pessoas começaram a negociar criptomoedas durante a pandemia. Algumas dessas investidas se tornaram em bolhas, mas ao mesmo tempo, isso também fez com que algumas pessoas acumulassem uma grande riqueza, ou pelo menos atingissem um nível suficiente para pagar a entrada de uma casa."

Relatório de consumidores de criptomoedas de 2025 da Security.org, cerca de 28% dos adultos americanos ( aproximadamente 65 milhões ) possuem criptomoedas, sendo que a geração Z e os millennials representam uma proporção extremamente alta, com mais da metade das pessoas possuindo ou tendo possuído ativos digitais. E devido à crescente participação dos millennials e da geração Z no mercado imobiliário dos EUA, os ativos digitais como forma de pagamento para compra de imóveis também podem se tornar cada vez mais populares.

E uma plataforma imobiliária fez uma pesquisa de divulgação científica em 2021, contratando a empresa de tecnologia Lucid para coletar aleatoriamente uma amostra de 1500 compradores de primeira viagem. A resposta mais comum à pergunta "Como você acumulou o capital para o pagamento inicial?" foi "Com o salário" (52%), enquanto "Doação em dinheiro de familiares" (12%) e "Retirada antecipada de fundos de aposentadoria" (10%) foram menos comuns. Vale ressaltar que o número de pessoas que "vendem criptomoedas para comprar casas" aumentou gradualmente de 2019 a 2021, alcançando quase 12% no final de 2021. E após quatro anos, com a popularização das criptomoedas, essa proporção pode ter aumentado ainda mais.

E quanto a quanto se pode economizar, o fundador de uma plataforma de criptomoedas, CJK, compartilhou uma pequena história na reunião online em 25 de junho com o produtor de cinema nomeado para o Emmy, Terence Michael. Em 2017, ele vendeu 100 BTC para comprar uma casa, e agora essa casa vale apenas 500.000 dólares, mas os BTC vendidos já valem mais de 10 milhões de dólares. Por isso, nessa oportunidade, ele fundou uma nova plataforma de financiamento em criptomoedas, com o objetivo de permitir que mais pessoas possam manter Bitcoin e comprar casas por meio de colaterização.

Assim, surgiu a seguinte hipótese: você comprou Bitcoin no valor de 50.000 dólares em 2017.