Недвижимость реальные активы(RWA) исследование проекта

Реальные активы на рынке криптовалют не являются новой концепцией, они существовали еще в 2018 году, когда токенизация активов и выпуск токенизированных ценных бумаг были похожи на современную концепцию RWA. Однако из-за недостаточной регуляции и отсутствия значительной отдачи эти ранние попытки не смогли сформировать зрелый рыночный масштаб.

В 2022 году, с повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций превысила ставки по займам стейблкоинов в криптоиндустрии. Поэтому токенизация государственных облигаций США в качестве объектов RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. Зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начали исследовать RWA.

За последние два года появилось небольшое количество проектов RWA в сфере недвижимости, направленных на расширение инвестиционного рынка в недвижимости, разнообразие инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В этом исследовании будет проведен анализ случаев этих проектов, обсуждая преимущества и недостатки дизайна RWA в сфере недвижимости и потенциальный рынок. Обсуждение в основном касается рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости содержит огромные инвестиционные возможности. Исследование, проведенное в марте 2023 года, показало, что стоимость上市 недвижимости в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а стоимость全球上市 недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.

Основные цели токенизации рынка недвижимости включают: создание разнообразных и гибких инвестиционных продуктов, привлечение более широких инвесторов, повышение ликвидности и стоимости активов. Существуют три основных проявления:

1. Финансирование фрагментированной собственности на недвижимость
2. Индекс продуктов рынка недвижимости в определенных регионах
3. Залог кредитования токенов недвижимости

Токенизация недвижимости также может повысить прозрачность активов и демократичность управления.

Недвижимость инвестиционные трасты ( REIT ) и недвижимость RWA схожи в предоставлении фрагментированных инвестиционных возможностей, снижая инвестиционные барьеры и повышая ликвидность. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам управление или право собственности, сохраняя централизованную модель операционной деятельности. Тем не менее, регуляторная структура и модель операционной деятельности REIT могут служить ориентиром для проектов RWA.

Проекты недвижимости RWA обычно имеют следующие преимущества и недостатки:

Преимущества:

• Снизить инвестиционный порог
• Повышение ликвидности
• Гибкие инвестиционные варианты
• Потенциально высокая доходность
• Распределение инвестиционных рисков

Недостатки:

• Регуляторная неопределенность
• Юридические риски
• Сложность эксплуатации
• Ликвидность все еще ограничена
• Механизм защиты инвесторов не совершенен

Анализ случаев

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости, сосредоточенным на токенизации жилой недвижимости в США с помощью блокчейна.

RealT покупает жилую недвижимость и законно токенизирует её. Управление недвижимостью осуществляется третьей стороной. После вычета расходов арендная плата распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически изолирован от компании, владеющей недвижимостью. Держатели токенов имеют право сменить управляющую компанию.

В качестве примера возьмем недвижимость. Общая стоимость токенов недвижимости составляет 323000 долларов, цена каждого токена — 52.1 доллара, всего 6200 токенов. Ежемесячный доход от аренды составляет 2600 долларов, после вычета 622 долларов расходов чистая прибыль составляет 1978 долларов, а годовая сумма — 23736 долларов. Каждый токен получает 3.83 доллара распределения, годовая доходность составляет 7.35%.

RealT предоставляет рынку 100% токены, без совместных инвестиций, поддерживая низкий риск операционной модели. Управляющая организация берет 8% от аренды, RealT взимает 2% за токенизацию. Это позволяет RealT сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и токенизации.

Однако распределение собственности также приносит вызовы. Когда доля акционеров слишком мала, управленческие расходы могут быть слишком высокими. Могут возникнуть конфликты интересов между RealT и мелкими акционерами. Слишком большая доля RealT может повлиять на ликвидность, а слишком маленькая доля приведет к недостатку мотивации для надзора.

Данные показывают, что около 90% инвесторов RealT вкладывают менее 500 долларов, 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, а 1% инвестируют больше. Это указывает на то, что RealT в определенной степени создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов, увеличив ликвидность.

RealT зарегистрировала несколько юридических лиц в Делавэре, чтобы упростить юридические процедуры и изолировать риски. Каждое имущество принадлежит независимому ООО, выступающему как дочерняя компания Real Token LLC. Эта структура гарантирует, что проблемы с отдельным имуществом не повлияют на другие активы.

Паркл

Parcl - это DeFi платформа, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Она предлагает синтетические активы, связанные с недвижимостью, через архитектуру AMM. Parcl создает индексы недвижимости для определенных регионов, основанные на истории продаж, позволяя инвесторам спекулировать на колебаниях цен на жилье.

Этот метод избегает юридических проблем, связанных с фактической эксплуатацией недвижимости. Хотя он не полностью соответствует определению RWA, Parcl привлек инвестиции от нескольких известных компаний и заслуживает внимания при обсуждении продуктов RWA в области недвижимости.

Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы, интерес к ней остается низким, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

Несмотря на то, что продукты Parcl просты в использовании и быстро проходят итерации, команда активно продвигает их, однако интерес и доля на рынке все еще ограничены. Это может указывать на то, что крипторынок еще не готов принять продукты индекса недвижимости.

Рейнно

Reinno был запущен в 2020 году, прекратил свою деятельность в 2022 году, но его два продукта стоит упомянуть:

1. Услуги кредитования на основе токенизированной недвижимости: владельцы недвижимости могут представить документы на недвижимость компании Reinno, после одобрения создать компанию SPV и смарт-контракт на токены, используя токены в качестве залога по кредиту.

2. Ипотечное финансирование: пользователи могут токенизировать право собственности на недвижимость после того, как купят дом с помощью банковского кредита, а полученные средства использовать для погашения банковского кредита, после чего возвращать средства в соответствии с фиксированной процентной ставкой.

Reinno использует централизованную офлайн-модель, клиенты должны лично предоставлять документы. Этот метод имеет очевидные риски:

1. В случае дефолта заемщика Reinno как токенизированный сервисный провайдер сталкивается с трудностями в подаче иска.
2. Продавец может столкнуться с проблемой "двойного расходования", если он продает дом или перестает выплачивать банковский кредит после получения займа.

Эти риски могут быть одной из причин прекращения работы проекта. В будущем для RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая база для решения этих проблем.

Вывод

Недвижимость RWA все еще находится на ранней стадии, и четкий рыночный объем или ведущие проекты еще не сформированы. Существующие проекты имеют небольшие масштабы и пользовательскую базу. Эта область нуждается в строгом соблюдении норм и зрелой правовой структуры. Некоторые проекты используют структуру разделения рисков или выбирают соответствующие финансовые продукты в качестве инвестиционных целей для снижения рисков. Однако для того, чтобы полностью реализовать потенциал недвижимости RWA, важны законодательные достижения и операционное соблюдение.

В настоящее время в сфере недвижимости RWA отсутствует четкая и единообразная правовая основа. В США различные регулирующие органы имеют разногласия по классификации токенов, а на международном уровне также отсутствуют ориентиры. Эта несогласованность приводит к неясности правил, угрожая доверие инвесторов и долгосрочной жизнеспособности.

Несмотря на хаос в регулировании, несколько известных компаний пытаются реализовать RWA в недвижимости. Некоторые проекты уже продемонстрировали свою жизнеспособность на первоначальном этапе. С созданием и совершенствованием соответствующей правовой базы, RWA в недвижимости, как огромный финансовый инвестиционный сектор, имеет все шансы на бурное развитие.