Gerçek Dünya Varlıklarının Kripto Varlıklar Pazarındaki Evrimi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto varlıklar piyasasında yeni bir şey değil. 2018'de varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) ortaya çıktı ve mevcut RWA kavramıyla birçok benzerliği var. Ancak, düzenleyici çerçevenin eksikliği ve belirgin bir potansiyel getiri avantajının olmaması nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir ölçeğe ulaşamadı.

2022 yılında, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto sektörünün stabilcoin kredi faiz oranlarını belirgin şekilde geçti. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA teminatı olarak tokenleştirilmesi, kripto sektörüne giderek daha çekici hale geliyor. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları, RWA alanını keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çok yönlü olarak genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu makalede, bu projelere örnek analizler yapılacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı tartışılacaktır. Bu projelerin çoğunlukla Kuzey Amerika gayrimenkulüne odaklandığı için, ilgili tartışmalar Kuzey Amerika pazarına yoğunlaşacaktır.

Tokenizasyon ile Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırıyor. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasasının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu gösteriyor.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. Parçalı Gayrimenkul Sahipliği Finansmanı
2. belirli bölge emlak piyasası endeksi ürünü
3. gayrimenkul tokenleri ile teminatlı kredi

Ayrıca, gayrimenkul tokenizasyonu zincirine eklenmesi, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırma potansiyeline sahiptir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir, her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmamaktadır ve merkezi bir işletme modeli sürdürmektedir. Bununla birlikte, sıkı bir düzenleyici çerçeve içinde varlıkların incelemesi, işletimi ve yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için referans alınabilecek bir çerçeve sağlamaktadır.

Son iki yıldaki gayrimenkul RWA projelerinin işletimini gözlemleyerek, artı ve eksilerini bazı net anlayışlar elde ettik:

Avantajları:

• Gayrimenkul yatırımı engellerini azaltmak
• Gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmak
• Yatırımcılara daha çeşitli yatırım seçenekleri sunmak
• Gayrimenkul pazarının şeffaflığını artırma potansiyeli

Eksikler:

• Hukuk ve düzenleyici çerçeve eksik.
• Olgun işletme deneyiminin eksikliği
• Tokenizasyon sürecinde ek maliyetler ortaya çıkabilir
• Yatırımcı hakları koruma mekanizması geliştirilmelidir.

Özel durumları derinlemesine incelerken, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle, her projenin işletme sürecinde karşılaştığı gerçek durumların farklılık gösterdiğini keşfettik.

Vaka Analizi

Bu bölümde üç gayrimenkul RWA projesi analiz edilmektedir. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta olup, kendi alanlarında temsil edici niteliktedir. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamada olması ve ürünlerinin henüz uzun süreli ve geniş kapsamlı bir piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü, en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir ve Ethereum ile Gnosis blok zinciri üzerinden (, esas olarak Gnosis'te ) ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılara tokenleştirmeye odaklanmaktadır.

RealT, konut gayrimenkulleri satın alır ve bunları ABD yasalarına göre tokenleştirir. Bu gayrimenkullerin yönetim, bakım ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf kuruluşlara devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, gayrimenkulden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olsa da, gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketle hukuken ayrıdır. Web sitelerinde belirtildiği gibi, eğer şirket iflas ederse, token sahipleri, sahip oldukları gayrimenkulleri yönetmesi için başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Ancak bu anlaşma, RealT'nin piyasaya sürdükleri gayrimenkul tokenlerine yatırım yapmasını zorunlu kılmaz. Kullanıcılar, gayrimenkul tokenlerine sahip olarak, her ay o evin kirasından pay alabilirler; dağıtım miktarı yaklaşık %2,5 bakım rezervi ve genellikle %10 civarında yönetim ücreti düşüldükten sonra belirlenir.

Montgomery'deki bir mülkü örnek alırsak, gayrimenkul tokenlerinin toplam değeri 323,020 dolar, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri üretmektedir. Toplam 622 dolarlık işletme ve yönetim masrafları düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık toplam 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolar dağıtım alır, yıllık kar oranı %7.35'tir.

Bu gayrimenkul için RealT, pazara %100 token sağladı, bu da RealT'nin müşterileriyle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı, neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürdüğü anlamına geliyor. Yönetim organı kira gelirinden %8 alırken, bakım masraflarından kalan kısmı alır, yatırım platformu yalnızca tokenleştirilmiş gayrimenkulü, yönetim organını seçme ve yönetimi denetleme için %2 ücret alır. Bu yöntem, RealT ekibinin büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf etmesine ve nitelikli gayrimenkul bulmaya ve bunları tokenleştirip pazara sunmaya odaklanmasına olanak tanır.

Ancak, tüm mülkiyeti dağıtmanın yatırımcılar arasında riski dağıtmaya yardımcı olmasına rağmen, bazı zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların hisse oranı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek olabilir ve sürdürülebilir hale gelmeyebilir. Ayrıca, RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kuruluşu seçmektedir; eğer RealT, mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba göstereceklerdir; çünkü kötü yönetim, onlara büyük olumsuz etkiler yaratacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyük olursa, bu öncelikle token likiditesini azaltır, ikincisi, mülkün küçük ortakları gözetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük ortakların işe alınan yönetim kuruluşunun etkin ve özenli bir şekilde çalışıp çalışmadığını denetlemesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçük olursa, yönetim kuruluşunu dikkatlice seçme ve gözetim yapma konusunda yeterli motivasyon eksikliği yaşayabilir; birçok küçük yatırımcı için, yönetim kuruluşunu etkin bir şekilde denetlemek oldukça zor hale gelecektir.

RealT pazarındaki en son satılan on gayrimenkul tokenini görüntüleyin ve ilgili blok zinciri tarayıcısını kullanarak her gayrimenkulün sahip sayısını bulun. RealT, her tokenin fiyatının yaklaşık 50 dolar olmasını sağlamak için gayrimenkulleri farklı sayıda tokena bölmektedir. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 token sahibi vardır; bunlardan iki gayrimenkulün sahibi 1.000'den fazladır.

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yapmaktadır, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapmaktadır, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapmaktadır. Bu, RealT'nin bir dereceye kadar perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım pazarını yaratmada başarılı olduğunu ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis'teki cüzdan adresinde işlem verilerini sorgulayarak, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtmıştır. Platform ücretleri bakım maliyetleri, sigorta ve vergi masraflarındaki dalgalanmalara bağlı olarak, kira bedelinin yaklaşık %2,5 ile %3 arasında değişmektedir, bu da son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılma zorunluluğu bulunmadığı ve katılması durumunda katılım seviyesinin belirli bir sınırlaması veya açıklaması olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kar bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin temel varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, yasal süreçleri basitleştirmek ve kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme yaparak tüm mülklere yatırım yapmalarını sağlamaktır. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin yan kuruluşu olarak, her bir seri LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili tokenlere sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının, RealT altındaki diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların global gayrimenkul pazarındaki fiyat değişimlerini ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM yapısını kullanır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bölge gayrimenkul endeksleri oluşturmak için Parcl Labs Price Feed'i tanıttı. Tarihsel kayıtların süresi, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketleri üzerinde spekülasyon yapma fırsatı olur ve bölgedeki gayrimenkul fiyatlarına alım veya satım pozisyonları kurabilirler.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek emlak operasyonlarındaki hukuki sorunlara karışmasını engelliyor. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir, çünkü tamamen yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, bu, nispeten popüler bir RWA projesi ve bazı tanınmış şirketlerin yatırımlarını aldı ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA'nın ürün çeşitliliği tartışmalarında dahil edilmesi makuldür.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana'da başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın bir süredir operasyonlarına rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl'ın ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasası tasarımı oldukça olgun. Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı edinim programlarını aktif olarak sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı koruyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Bu, bir dereceye kadar Kripto Varlıklar piyasasının henüz gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya hazır olmadığını gösterebilir.

Reinno

Bazı büyük kripto varlık şirketleri, gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri de araştırıyor. Bir şirket, merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların gayrimenkulleri tokenleştirmelerine ve buna dayanarak ipotek almalarına yardımcı olmaya çalıştığını duyurdu. Ayrıca, gayrimenkul ipotek kredilerini desteklemek için diğer şirketlerle iş birliği yapan projeler de var. Bazı projeler, tokenleştirilmiş gayrimenkulleri teminat olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet, bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini esasen artırmayan token borç verme ürünlerine daha çok benziyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada pek fazla iz bırakmamış olsa da, emlak RWA ile ilgili iki ürün sunmasıyla dikkat çekmektedir.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipler tokenleri teminat olarak yatırıp kredi alabileceklerdir; kredi limiti token değerine dayanacaktır.

İkinci ürün, konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcılar, bankanın konut kredisiyle gayrimenkul satın aldıktan sonra, mülkün sahipliğini tokenleştirerek finansman sağlayabilirler. Elde edilen fon, bankanın konut kredisinin geri ödenmesi için kullanılır ve sonrasında müşteri, sözleşmeye sabit bir faiz oranıyla bu krediyi geri öder.

Reinno'nun operasyonu hala merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, genellikle müşterilerin ofisi ziyaret edip mülk belgelerini teslim etmesi gerekir. Bu tür bir yaklaşımın bazı belirgin riskleri vardır. Öncelikle, eğer borçlu temerrüde düşerek krediyi geri ödemeyi durdurmayı seçerse, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak borç veren değil, zor durumda kalacaktır.