- Topic
5k Popularity
2k Popularity
6k Popularity
143k Popularity
1850k Popularity
63k Popularity
112k Popularity
451k Popularity
7207k Popularity
10722k Popularity
- Pin
5k Popularity
2k Popularity
6k Popularity
143k Popularity
1850k Popularity
63k Popularity
112k Popularity
451k Popularity
7207k Popularity
10722k Popularity
Gayrimenkul RWA projesinin mevcut durumu analizi: Fırsatlar ve zorluklar bir arada
Gayrimenkul Gerçek Dünya Varlıkları(RWA) Proje Araştırması
Gerçek dünya varlıkları kripto para piyasasında yeni bir kavram değildir, 2018'de varlık tokenleştirmesi ve menkul kıymet token ihracı o zamanlar mevcut olan RWA kavramına benzerdi. Ancak, düzenleyici eksiklikler ve önemli getirilerin olmaması nedeniyle bu erken girişimler olgun bir piyasa ölçeği oluşturamadı.
2022 yılında, ABD'nin faiz artırımı ile birlikte, kamu borçlanma faiz oranları kripto endüstrisinin stabilcoin kredi faiz oranlarını geçti. Bu nedenle, ABD kamu borçlanma senetlerini RWA varlıkları olarak tokenize etmek kripto endüstrisi için giderek daha cazip hale geldi. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, gayrimenkul RWA projeleri sayıca az da olsa ortaya çıktı ve bu projeler gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlıyor. Bu çalışma, bu projelerin bir vaka analizini yapacak ve gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını, ayrıca potansiyel pazarını inceleyecek. Tartışma, esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacak.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırıyor. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'nın halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu gösteriyor.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel hedefleri arasında: çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş yatırımcıları çekmek, varlık likiditesini ve değerini artırmak yer almaktadır. Ana biçimlerden üçü şunlardır:
Gayrimenkul tokenizasyonu, varlık şeffaflığını ve yönetişim demokrasiğini artırabilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), gayrimenkul RWA ile parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de yatırım eşiğini düşürür ve likiditeyi artırır. Ancak geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi ve işletim modeli, RWA projelerine referans sağlayabilir.
Gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki avantaj ve dezavantajlara sahiptir:
Avantajlar:
Eksiler:
Örnek Analiz
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konut mülklerini blok zinciri aracılığıyla tokenleştirmeye odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, konut mülkü satın alır ve bunu yasal olarak tokenleştirir. Mülk yönetimi üçüncü taraf bir kuruluş tarafından yapılır. Masraflar düşüldükten sonra kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak mülkü elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Token sahipleri yönetim şirketini değiştirme hakkına sahiptir.
Bir mülk örneği alırsak, mülk tokenlerinin toplam değeri 32.3 milyon dolar, her bir token 52.1 dolar ve toplamda 6200 token bulunmaktadır. Aylık kira geliri 2600 dolar, 622 dolar masraflar düşüldükten sonra net kar 1978 dolardır, yıllık toplam 23736 dolardır. Her bir token 3.83 dolar dağılım alır, yıllık kar oranı %7.35'tir.
RealT, pazara %100 token sunar, ortak yatırım gerektirmeden düşük riskli bir işletme modeli sürdürür. Yönetim kurumu kira gelirinden %8 alırken, RealT %2 tokenizasyon ücreti alır. Bu, RealT'nin uygun mülkler bulmaya ve tokenleştirmeye odaklanmasını sağlar.
Ancak, dağıtılmış mülkiyet de zorluklar getiriyor. Yatırımcıların hisse oranı çok düşük olduğunda, yönetim maliyetleri çok yüksek olabilir. RealT ile küçük hissedarlar arasında çıkar çatışmaları olabilir. RealT'nin aşırı hisseye sahip olması likiditeyi etkileyebilir, çok az hisseye sahip olması ise denetim motivasyonunu azaltır.
Veriler, yaklaşık %90 RealT yatırımcısının 500 dolardan az yatırım yaptığını, %9'unun 500-2000 dolar arasında yatırım yaptığını ve %1'inin daha fazla yatırım yaptığını göstermektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve likiditeyi artırdığını göstermektedir.
RealT, Delaware'da yasal süreçleri basitleştirmek ve riskleri izole etmek için birden fazla varlık kaydetmiştir. Her bir mülk, Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak bağımsız bir LLC tarafından tutulmaktadır. Bu yapı, tek bir mülk sorununun diğer varlıkları etkilememesini sağlamaktadır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel emlak pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi platformudur. Gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM mimarisini kullanır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bölgelerde gayrimenkul endeksleri oluşturur ve yatırımcıların konut fiyatı trendleri üzerine spekülasyon yapmalarına olanak tanır.
Bu yöntem, gerçek mülk işletimindeki hukuki sorunlardan kaçınmaktadır. RWA tanımına tamamen uymasa da, Parcl birçok tanınmış şirketten yatırım aldı ve gayrimenkul RWA ürünleri tartışılırken dikkate değer.
Parcl test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süre boyunca faaliyet göstermesine rağmen, ilgi hala düşük, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50 kişiden az.
Parcl ürünleri kolay kullanılabilir ve hızlı bir şekilde iterasyon yapabiliyor olmasına rağmen, ekip aktif bir şekilde tanıtım yapsa da, pazarın ilgisi ve payı hala sınırlı. Bu, belki de kripto pazarının gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır olmadığını gösteriyor.
Reinno
Reinno 2020 yılında piyasaya sürüldü, 2022 yılında faaliyetine son verdi, ancak iki ürünü dikkate değerdir:
Tokenleştirilmiş mülkler için kredi hizmeti: Mülk sahipleri, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilir, onaylandıktan sonra SPV şirketi ve token akıllı sözleşmesi oluşturabilir, tokenleri kredi teminatı olarak kullanabilir.
Konut kredisi finansmanı: Kullanıcı, banka kredisi ile konut satın aldıktan sonra, mülkün sahiplik hakkını tokenleştirerek finansman sağlayabilir, elde edilen fonları banka kredisini geri ödemek için kullanır ve sonrasında sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye geri ödemede bulunur.
Reinno, merkezi offline modeli kullanır, müşterilerin belgeleri şahsen teslim etmesi gerekmektedir. Bu yöntemde belirgin riskler bulunmaktadır:
Bu riskler, projelerin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'sının bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.
Sonuç
Gayrimenkul RWA hâlâ erken aşamalardadır, belirgin bir pazar büyüklüğü veya öncü projeler oluşmamıştır. Mevcut projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı küçüktür. Bu alan, sıkı uyum ve olgun bir yasal çerçeve gerektirmektedir. Bazı projeler, riski azaltmak için risk yalıtımı yapısı benimsemekte veya ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın potansiyelini tam olarak ortaya çıkarmak için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum son derece önemlidir.
Şu anda gayrimenkul RWA'nın net ve tutarlı bir yasal çerçevesi yok. ABD'deki düzenleyici kurumlar, token sınıflandırması konusunda farklı görüşlere sahip ve uluslararası alanda da bir referans eksikliği var. Bu tutarsızlık, kuralların belirsizleşmesine neden oluyor, yatırımcı güvenini ve uzun vadeli sürdürülebilirliği tehdit ediyor.
Regülasyondaki karmaşaya rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA denemeleri yapıyor. Bazı projeler başlangıçta uygulanabilirliklerini kanıtladı. İlgili yasal çerçevenin oluşturulması ve tamamlanmasıyla birlikte, büyük bir finansal yatırım alanı olan gayrimenkul RWA'nın canlı bir gelişme göstermesi bekleniyor.