Gerçek Dünya Varlıklarının Kripto Varlıklar Pazarındaki Yükselişi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, 2018 yılında kripto varlıklar pazarında var olmuştur ve o zamanki varlık tokenleştirme ve menkul kıymet token ihraçları ile birçok benzerlik taşımaktadır. Ancak, düzenleyici eksiklikler ve önemli getirilerin olmaması nedeniyle bu erken girişimler olgun bir pazar ölçeği oluşturamamıştır.

2022 yılında, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla birlikte, ABD Hazine tahvilleri getirileri, kripto sektöründeki stabil coin kredi faiz oranlarının belirgin şekilde üzerine çıktı. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi, kripto sektörüne giderek daha fazla çekicilik kazandırıyor. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıkmıştır. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çok yönlü olarak genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile ele alacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştıracaktır. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul sektörüne yönelik olduğundan, tartışılan ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırmaktadır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasasının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitlendirilmiş ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç formda ortaya çıkmaktadır:

1. parçalanmış gayrimenkul mülkiyeti finansmanı
2. belirli bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü
3. gayrimenkul tokenleri ile teminatlı kredi

Ayrıca, gayrimenkul varlıklarının tokenleştirilmesi de gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırma potansiyeline sahiptir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir; her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmamaktadır ve merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Yine de, sıkı bir düzenleyici çerçeve içinde varlıkların incelenmesi, işletilmesi ve yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için referans alınabilecek bir çerçeve sağlamaktadır.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, bunların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlara sahip olduk.

Genellikle, gayrimenkul RWA projelerinin aşağıdaki avantajları ve dezavantajları vardır. Ancak, belirli vakaları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin operasyon sürecinde karşılaştığı gerçek durumların birbirinden farklı olduğu görülmektedir.

Vaka Analizi

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı bir yöntem kullanmakta ve kendi alanlarında belirli bir temsiliyet taşımaktadır. Dikkat edilmesi gereken bir nokta, bu projelerin hâlâ erken aşamada olması ve ürünlerinin henüz uzun süreli ve kapsamlı bir piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis blok zinciri üzerinden, ( esas olarak Gnosis üzerinde ), ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılara tokenleştirmeye odaklanmaktadır.

RealT, konut mülkleri satın alır ve bunları ABD yasalarına uygun olarak tokenleştirir. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, bu mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olsa da, gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketle hukuken ayrıdır. Web sitelerine göre, eğer bu şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkü yönetecek başka bir şirket belirleme hakkına sahiptir. Ancak, dikkat edilmesi gereken bir nokta, bu sözleşmenin RealT'nin piyasaya sürdüğü mülk tokenleri ile yatırım yapmasını zorunlu kılmadığıdır. Kullanıcılar, mülk tokenlerini elinde bulundurduklarında her ay bu mülkten elde edilen kiranın bir kısmını alabilirler; alınan tutardan yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 civarında yönetim ücreti düşülmelidir.

Montgomery'deki bu mülk örneğinde, gayrimenkul tokenlerinin toplam değeri 323,020 dolardır, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolardır ve toplamda 6,200 token çıkarılmıştır. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri sağlamaktadır. Toplam 622 dolar işletme ve yönetim masrafları düşüldüğünde, aylık net kâr 1,978 dolardır, yıllık toplam ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolarlık bir dağıtım alır ve bu da yıllık kâr oranının %7.35 olmasına yol açar.

Bu gayrimenkul için RealT, pazara %100 token sağladı, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir modelle faaliyet gösterdiği anlamına geliyor. Yönetim organı, kira gelirinden %8 alıyor ve bakım masraflarından kalan kısmı alıyor, yatırım platformu ise yalnızca tokenleştirilmiş gayrimenkul, yönetim organını seçme ve yönetimi denetleme için %2'lik bir ücret talep ediyor. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkul aramaya ve bunları pazara tokenleştirmeye odaklanabilir.

Ancak, tüm mülkiyeti dağıtmanın yatırımcılar arasında riski paylaşmaya yardımcı olduğu doğru olsa da, bu aynı zamanda zorluklar da getirir. Yatırımcıların yatırımlarının oranı o kadar küçükse ki, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek hale gelir ve sürdürülemez olur. Bir araştırma raporu, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu gayrimenkulleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT gayrimenkul üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini azaltmak için çaba göstereceklerdir; çünkü kötü yönetim, onlara büyük bir olumsuz etki yapacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyükse, bu öncelikle tokenlerin likiditesini azaltacak ve ikincisi, gayrimenkulün küçük hissedarları denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük hissedarların işe alınan yönetim kurumunun verimli ve özenli olup olmadığını denetlemesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim kurumunu özenle seçme ve denetim yapma konusunda yeterli motivasyona sahip olmaması muhtemeldir; birçok küçük yatırımcı için yönetim kurumunu etkili bir şekilde denetlemek oldukça zor hale gelecektir.

RealT piyasasında en son satılan on mülk token'ını inceleyerek ve her mülkün kaç sahibi olduğunu bulmak için ilgili blok zinciri tarayıcılarını kullanarak. Grafikte gördüğünüz gibi, RealT mülkleri farklı sayıda token'a bölerek her token'ın fiyatının yaklaşık 50 dolar olmasını sağlıyor. Çoğu mülk Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000 kişiyi aşıyor. Şimdi, her bir sahibin token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplayalım.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 doların altında yatırım yaptığını, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığını ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığını göstermektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılar için bir gayrimenkul yatırım pazarı yaratarak konut pazarının likiditesini artırmada başarılı olduğunu göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis'teki cüzdan adresinde işlem verilerini kontrol ederek, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergi dalgalanmalarına göre, kira gelirinin yaklaşık %2.5-3 arasında olup, son iki yılda platformun gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu tahmin edilmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılma zorunluluğu olmadığı ve katılmayı seçtiğinde katılım düzeyinin belirli bir sınırlaması veya açıklaması olmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kar bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından bakıldığında, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin temel varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletim varlığı olarak hareket eder. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi de kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarını sağlamak için hukuki prosedürleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin alt şirketi olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkul ve ilgili token'lara sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının RealT altında diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin işletimini etkilemeyeceğini sağlamak için tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarındaki fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkların piyasaya sürülmesi için AMM yapısını kullanır. Parcl, satış geçmişine dayalı olarak belirli bir bölgedeki gayrimenkul endeksini oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i tanıttı. Geçmiş kayıt süresi, gayrimenkulün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcılar gayrimenkul fiyat hareketlerine spekülatif bahis yapma fırsatına sahip olurlar ve bu bölgedeki gayrimenkul fiyatları için boğa veya ayı pozisyonları oluştururlar.

Bu yöntem, gerçek bir gayrimenkul alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul işletmeciliğindeki hukuki sorunlarla karışmasını engelliyor. Bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi sayılıp sayılmayacağı konusunda şüphe duyabilirsiniz, çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, bu nispeten popüler bir RWA projesidir ve birçok tanınmış şirketten yatırım almıştır. Ayrıca, benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışılırken bunu dahil etmek mantıklıdır.

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.

Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızla yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazar tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı kazanım programlarını aktif olarak başlatıyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve pazar payı tutuyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de bir dereceye kadar şifreleme piyasasının emlak endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını kanıtlıyor.

Reinno

Bazı büyük şifreleme şirketleri, gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri keşfetmektedir. Bir şirket, merkezi bankacılık dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenleştirmelerini ve buna dayanarak ipotek almalarını desteklemek için çalıştığını duyurdu. Diğer şirketler ise gayrimenkul ipoteği kredisi desteklemek için ortaklarla iş birliği yapmaktadır. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunmaktadır, ancak bu hizmet yalnızca onların çıkardığı gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet daha çok token kredisi ürününe benzemekte ve bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.

Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmasa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki ürün sunmuştur ki bunlar dikkate değerdir.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul tabanlı kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaç için bir şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırıp borç alabilirler; kredi limiti token değerine dayalı olacaktır.

İkinci ürün, konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcılar banka konut kredisi ile mülk satın aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilirler. Elde edilen fonlar banka konut kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye bu krediyi geri öder.

Reinno'nun işletimi hala merkezi ve çevrimiçi olmayan bir modeldir.