Дослідження проектів RWA в нерухомості: злиття Блокчейн та реальних активів

Справжні світові активи ( RWA ) на ринку криптовалют існують уже деякий час, вперше їх можна віднести до концепції токенізації активів та випуску токенів цінних паперів ( STO ) 2018 року. Однак, через недосконалість регулювання та відсутність значних доходів, ці ранні спроби не набули масштабу.

У 2022 році, в умовах зростання процентних ставок у США, доходність державних облігацій США перевищила ставки позик стейблкоїнів криптоіндустрії, що робить токенізацію державних облігацій США як RWA дедалі привабливішою для криптоіндустрії. Досвідчені DeFi проекти та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.

Останні два роки з'явилися деякі проекти RWA в сфері нерухомості, які мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість, різноманітити інвестиційні продукти та знизити інвестиційний бар'єр. Це дослідження проаналізує переваги та недоліки дизайну цих проектів, а також потенційний ринок, в основному в сфері нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Нерухомість є величезною інвестиційною сферою. Дослідження, проведене в березні 2023 року, показало, що ринкова вартість публічного ринку нерухомості в Північній Америці досягла 1,3 трильйона доларів, а глобальний публічний ринок нерухомості становить 2,66 трильйона доларів.

Основні цілі токенізації ринку нерухомості включають: створення різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів, залучення ширшого кола інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів. Основні форми прояву є трьома:

1. Фрагментоване фінансування прав власності на нерухомість
2. Індекс продуктів ринку нерухомості в певних районах
3. Іпотечне кредитування токенів нерухомості

Крім того, токенізація нерухомості на Блокчейн має потенціал для підвищення прозорості активів та демократичності управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) мають спільні риси з нерухомістю RWA в наданні можливостей для фрагментованих інвестицій, обидва знижують інвестиційний бар'єр і підвищують ліквідність. Проте традиційні REIT зазвичай не пропонують інвесторам можливостей управління чи власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, регуляторна структура та операційна структура REIT служать орієнтиром для проектів нерухомості RWA.

Проекти нерухомості RWA зазвичай мають такі переваги та недоліки:

Переваги:

• Знижити інвестиційний бар'єр
• Підвищення ліквідності
• Підвищення прозорості
• Спрощення торгового процесу
• Глобальна доступність

Недоліки:

• Невизначеність регулювання
• Технічний ризик
• Юридична складність
• Ризик ліквідності
• Управлінські витрати

Аналіз випадків

RealT

RealT був запущений у 2019 році, це один з перших проектів RWA у сфері нерухомості, який зосереджується на токенізації американських житлових нерухомостей для інвестицій роздрібних інвесторів через Блокчейн.

RealT купує нерухомість та токенізує її відповідно до американського законодавства. Управління нерухомістю доручено третій стороні. Після вирахування витрат, орендна плата розподіляється між власниками токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично ізольований від компанії, що володіє нерухомістю. Власники токенів щомісяця отримують частку орендної плати, з якої потрібно вирахувати близько 2,5% резервного фонду на утримання та 10% управлінських зборів.

Наприклад, для однієї нерухомості, загальна вартість 323 020 доларів США, кожен токен 52,10 доларів США, всього 6 200 токенів. Щомісячна орендна плата 2 600 доларів США, після вирахування 622 доларів витрат, чистий прибуток 1 978 доларів США, річна сума 23 736 доларів США. Кожен токен отримує 3,83 долара розподілу, річна прибутковість 7,35 %.

RealT надає ринку 100% токенів, без спільних інвестицій, підтримуючи низькоризикову модель. Управлінський орган отримує 8% від орендної плати, а залишок від витрат на утримання, RealT стягує лише 2% за токенізацію та нагляд. Цей підхід дозволяє RealT зосередитися на пошуку придатної нерухомості та токенізації.

Однак, розподіл власності також приносить виклики. Коли частка інвестора є занадто малою, управлінські витрати компанії можуть стати нездійсненними. Між RealT та власниками токенів можуть виникнути конфлікти інтересів, що стосуються вибору та нагляду за управлінськими органами.

Аналізуючи десять останніх проданих токенів нерухомості, було виявлено, що RealT розподіляє нерухомість на токени вартістю приблизно 50 доларів/штука. Більшість нерухомості розташована в Детройті, близько 500 власників токенів, частина з яких перевищує 1 000 осіб.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвестують понад 2 000 доларів. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність ринку житла.

Згідно з даними угод, RealT загалом розподілив приблизно 6 мільйонів доларів США орендної плати. Платформенні збори складають приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що становить приблизно 150K-180K доларів США доходу за останні два роки. Але фактичний прибуток RealT від орендної плати залишається невідомим.

У структурі компанії RealT створила кілька сутностей у штаті Делавер, включаючи основну операційну сутність Real Token Inc., материнську компанію нерухомості Real Token LLC, а також серію LLC, що відповідають кожному інвестиційному об’єкту. Ця структура має на меті ізоляцію фінансових та юридичних ризиків кожної нерухомості.

Parcl

Parcl є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl забезпечує ринок для синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, через архітектуру AMM та запустила індекс нерухомості для певних районів на основі історії продажів. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість.

Цей метод дозволяє уникнути юридичних питань, пов'язаних з фактичними угодами з нерухомістю. Хоча Parcl викликає сумніви щодо того, чи є він справжнім проектом RWA у сфері нерухомості, він отримав інвестиції від кількох відомих компаній, і заслуговує на увагу в обговоренні різноманітності продуктів RWA у сфері нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена у травні 2022 року на Solana, наразі TVL складає близько 16 мільйонів доларів. Однак, після більш ніж року роботи, Parcl, здається, не викликав багато уваги, щоденний обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів менше 50.

Незважаючи на те, що продукти Parcl є простими у використанні та швидко оновлюються, ринок індексів має зрілий дизайн, команда активно впроваджує плани залучення користувачів, але увага та частка на ринку все ще досить низькі. Це може вказувати на те, що ринок криптовалют ще не готовий до прийняття продуктів індексів нерухомості.

Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти RWA в нерухомості. Reinno — це проєкт, який був запущений у 2020 році та зупинив свою діяльність у 2022 році, хоча його вплив був обмеженим, але він представив два вартих згадки продукти, пов'язані з RWA в нерухомості.

Перший – це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Власники нерухомості можуть подати документи на нерухомість до Reinno, після схвалення Reinno створить компанію спеціального призначення (SPV) і створить смарт-контракт токен для нерухомості. Власники можуть використовувати токени як забезпечення для кредиту.

Другим є фінансування іпотеки, користувачі можуть токенізувати права власності на нерухомість після придбання будинку за допомогою банківського іпотечного кредиту. Отримані кошти використовуються для погашення банківської іпотеки, а користувачі потім повертають кошти за фіксованою ставкою відповідно до угоди.

Операційна діяльність Reinno все ще здійснюється за централізованою та офлайн-моделлю. Цей підхід має очевидні ризики, такі як важкість притягнення до відповідальності у випадку дефолту позичальника, а також проблема "подвійних витрат", що виникає внаслідок передачі права власності на нерухомість. Ці ризики можуть бути однією з причин припинення роботи проекту. У майбутньому RWA в сфері нерухомості потребують більш зрілого правового поля для вирішення цих питань.

Висновок

Нерухомість RWA все ще є відносно новою сферою, яка ще не сформувала чітку ринкову масштабність або провідні проекти. Поточний масштаб операцій та база користувачів є відносно невеликими. Ця сфера потребує суворого дотримання нормативних вимог та зрілого правового середовища. Деякі проекти використовують структуру компанії з ризиковою ізоляцією або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі для зменшення ризиків. Однак, щоб повністю реалізувати потенціал нерухомості RWA, законодавчі досягнення та операційна відповідність є вирішальними.

У сфері законодавства для нерухомості RWA ще не створено чіткої та узгодженої структури. Різні регуляторні органи США мають розбіжності в класифікації токенів, відсутня міжнародна нормативна база для орієнтування. Така регуляторна непослідовність призводить до нечіткості правил, загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.

Незважаючи на хаос у регулюванні, багато відомих фінансових та криптовалютних компаній продовжують намагатися з нерухомістю RWA, кілька проектів вже попередньо підтвердили життєздатність продукту. Як важлива частина фінансових інвестицій, з встановленням та вдосконаленням відповідної правової бази, нерухомість RWA має всі шанси на швидкий розвиток.