Bitcoin vay thế chấp: Một biển xanh mới trị giá 6.6 nghìn tỷ đô la

Vào ngày 27 tháng 5, Cantor Fitzgerald đã khởi động một chương trình cho vay thế chấp Bitcoin trị giá 2 tỷ USD dành cho khách hàng tổ chức, với các giao dịch đầu tiên bao gồm công ty tiền điện tử FalconX Ltd. và Maple Finance. Là một trong những nhà bảo lãnh chính thức cho trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ, việc tham gia của tổ chức Wall Street có tuổi đời cả trăm năm này được coi là một bước đột phá mang tính biểu tượng.

Bitcoin, đang chuyển từ một tài sản lưu trữ thành một công cụ tài chính có thể ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng.

Và chỉ một tháng sau, Giám đốc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Bill Pulte( lại đưa ra tín hiệu quan trọng. Ông đã yêu cầu hai công ty trụ cột tín dụng nhà ở Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac, nghiên cứu tính khả thi của việc đưa Bitcoin và các loại tiền điện tử khác vào hệ thống đánh giá thế chấp. Phát biểu này đã gây ra phản ứng mạnh mẽ trên thị trường, trong vòng 24 giờ, giá Bitcoin đã tăng gần 2,87%, một lần nữa vượt qua 108,000 USD.

Như câu hỏi sâu sắc được đưa ra trong quảng cáo của một nền tảng giao dịch tiền điện tử: "Vào năm 2012, bạn cần 30.000 đồng Bitcoin để mua một ngôi nhà, và bây giờ bạn chỉ cần 5 đồng. Nếu giá nhà luôn giảm theo giá Bitcoin, thì tại sao lại tăng theo giá đô la?" Vậy lần vay thế chấp Bitcoin này sẽ ảnh hưởng gì đến hệ thống đô la?

![Bitcoin房贷，一个6.6万亿美元的新蓝海])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-18a11b0450c187c3a3e808dc282d4a90.webp(

Lời nói của Bill Pulte có tính không?

Bill Pulte đã công khai kêu gọi Freddie Mac và Fannie Mae trên mạng xã hội, khiến hai công ty này chuẩn bị sẵn sàng. Freddie Mac và Fannie Mae được đề cập ở đây là hai công ty được chính phủ Mỹ hỗ trợ, mặc dù chúng không trực tiếp cấp khoản vay cho người mua nhà, nhưng đóng vai trò là "nhà tạo lập thị trường" cốt lõi trong thị trường trái phiếu thế chấp thứ cấp, thông qua việc mua lại các khoản vay thế chấp do các tổ chức tư nhân phát hành, sự tồn tại của chúng đảm bảo tính thanh khoản và bền vững của thị trường cho vay.

Sau cuộc khủng hoảng nợ thế chấp thứ cấp năm 2008, Cục Tài chính Nhà ở Liên bang được thành lập ) FHFA ( có trách nhiệm giám sát hai tổ chức này. Theo báo cáo nghiên cứu của JPMorgan, tính đến tháng 12 năm 2024, Fannie Mae và Freddie Mac đã đảm bảo tổng cộng 6,6 triệu tỷ đô la cho chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp do tổ chức phát hành ) MBS (, chiếm 50% tổng nợ thế chấp chưa thanh toán của Hoa Kỳ. Freddie Mac, được chính phủ Hoa Kỳ cung cấp bảo lãnh tín thác và tín dụng đầy đủ, ) được HUD giám sát trực tiếp ( đã cung cấp 2,5 tỷ đô la cho MBS, chiếm 20%.

Trong nhiệm kỳ đầu tiên của Trump, các bên liên quan đã thảo luận về nhiều phương án cải cách doanh nghiệp được chính phủ tài trợ GSE), nhưng không đạt được bất kỳ tiến triển lập pháp nào. Lý do Pulte sử dụng giọng điệu "lệnh" trên mạng xã hội là vì ông giữ chức vụ chủ tịch FHFA và đảm nhiệm vị trí "giám sát" trong hội đồng quản trị của hai công ty này. Sau khi nhậm chức vào tháng 3 năm 2025, ông đã thực hiện cải cách mạnh mẽ về nhân sự và cấu trúc, chuyển giao nhiều giám đốc của hai tổ chức, tự nhận làm chủ tịch hội đồng quản trị, và sa thải 14 giám đốc điều hành, bao gồm cả CEO của Fannie Mae, để thực hiện một cuộc tái cấu trúc toàn diện, điều này đã làm tăng đáng kể quyền kiểm soát của FHFA đối với GSE và phối hợp với Nhà Trắng cũng như Bộ Tài chính để thảo luận về phương án niêm yết công khai dựa trên "bảo đảm ngầm", điều này có tác động sâu rộng đến hệ thống tài chính. Hiện nay, FHFA bắt đầu khám phá việc đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống đánh giá thẩm định cho vay thế chấp, đánh dấu một sự chuyển biến cấu trúc trong thái độ của cơ quan quản lý đối với tài sản tiền điện tử.

Bối cảnh cá nhân của Pulte càng làm cho tin tức này thêm phần phức tạp. Là thế hệ thứ ba của công ty xây dựng nhà ở lớn thứ ba tại Mỹ, PulteGroup, người kế thừa giống như Tổng thống Trump trong gia đình bất động sản, ông cũng là một trong những quan chức liên bang sớm công khai ủng hộ tiền điện tử. Từ năm 2019, ông đã kêu gọi sự phát triển từ thiện của tài sản tiền điện tử trên mạng xã hội và tiết lộ việc sở hữu một số lượng lớn Bitcoin và Solana. Ông đã đầu tư vào các tài sản có độ biến động cao như GameStop, Marathon Digital, khác với những chính trị gia bình thường, phần đầu tư của ông dường như phù hợp hơn với hình ảnh "Degen". Kết hợp với "lý lịch" tiền điện tử trước đó của ông, có vẻ như ông muốn đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống mua nhà của các gia đình Mỹ không phải chỉ là một sự bốc đồng.

Sự khác biệt trong nội bộ chính phủ

Mặt khác, bên trong chính phủ cũng tồn tại sự chia rẽ rõ rệt. ProPublica đã tiết lộ vào tháng Ba rằng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ ( HUD ) cũng đang khám phá việc sử dụng stablecoin và công nghệ blockchain để theo dõi quỹ trợ cấp nhà ở liên bang, một quan chức của HUD tiết lộ rằng người thúc đẩy giải pháp blockchain là Irving Dennis (, Dennis là Phó Giám đốc Tài chính mới của HUD, từng là đối tác của gã khổng lồ tư vấn toàn cầu Ernst & Young.

Khác với Fannie Mae và Freddie Mac, loại "GSE bán chính thức" do FHFA quản lý, Ginnie Mae do HUD quản lý là một cơ quan chính phủ 100%. Do đó, cuộc thảo luận trong lĩnh vực này cũng nghiêm ngặt hơn, đề xuất này đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ nội bộ, một số người cho rằng điều này có thể gây ra một cuộc khủng hoảng thế chấp như năm 2008, một số quan chức thậm chí gọi đây là "như phát tiền bằng tiền chơi trò Monopoly". Một bản ghi nhớ nội bộ chỉ ra rằng HUD không thiếu khả năng kiểm toán và theo dõi dòng tiền, việc đưa blockchain và thanh toán tiền điện tử vào không chỉ làm tăng độ phức tạp mà còn có thể gây ra sự biến động giá trị của quỹ trợ cấp và thậm chí là vấn đề tuân thủ.

Hiện tại, một số nền tảng tài chính tiền điện tử đã cung cấp các sản phẩm cho vay thế chấp bằng Bitcoin. Tuy nhiên, do không thể chứng khoán hóa khoản vay để bán cho Fannie Mae và Freddie Mac, nên lãi suất cho vay vẫn cao và tính thanh khoản bị hạn chế. Khi Bitcoin được đưa vào hệ thống bảo lãnh cho vay nhà ở liên bang, không chỉ có thể giảm lãi suất vay, mà còn có nghĩa là những người nắm giữ coin có thể giải phóng hiệu ứng đòn bẩy, chuyển từ "HODL" sang "xây dựng cấu trúc tài sản gia đình tại Mỹ."

Tất nhiên, rủi ro không thể bị xem nhẹ. Như cựu quan chức SEC Corey Frayer đã cảnh báo, một khi các tài sản tiền điện tử không ổn định được đưa vào hệ thống thế chấp trị giá 1,3 nghìn tỷ đô la được FHA bảo lãnh, bất kỳ sự kiện nào làm mất giá trị thị trường cũng có thể gây ra cú sốc hệ thống. Học giả luật Hilary Allen còn thẳng thắn cho rằng, việc sử dụng nhóm người yếu thế nhất làm thí nghiệm để thúc đẩy sự đổi mới công nghệ là vô cùng nguy hiểm.

Cốt lõi của sự khác biệt này nằm ở việc liệu Hoa Kỳ có sẵn sàng chính thức đưa Bitcoin từ "tài sản đầu tư thay thế" vào hệ thống tài chính công hay không. Hướng nghiên cứu của FHFA cho phép người sở hữu sử dụng số dư Bitcoin để trực tiếp đáp ứng yêu cầu về tiền đặt cọc hoặc dự trữ, có ý nghĩa sâu xa là nó lần đầu tiên cho phép tài sản phi tập trung có hiệu ứng "đòn bẩy nhà ở". Mặt khác, sự biến động của tài sản tiền điện tử khiến cho việc định giá và trích lập rủi ro khi nó được coi là "tài sản dự trữ" trở nên khó khăn. Nếu trong trường hợp giá Bitcoin biến động mạnh, có cho phép sử dụng để đánh giá thế chấp hay không, thì điều này liên quan đến quy định tài chính, quản lý thanh khoản, thậm chí là vấn đề ổn định hệ thống.

![Bitcoin房贷，一个6.6万亿美元的新蓝海])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-30bd75b31d71a5229b017372f6ac7bdd.webp(

Chỉ thị mới của FHFA có quy định gì? Trước đó, cư dân Mỹ đã sử dụng tiền điện tử để vay vốn như thế nào?

Do bài học đau thương từ cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008, việc đánh giá khoản vay nhà ở hiện nay ở Mỹ có những hạn chế nghiêm ngặt về sự tuân thủ tài sản. Nghĩa là, người vay sở hữu tiền điện tử cũng phải chuyển đổi thành đô la Mỹ và gửi vào tài khoản ngân hàng được quản lý ở Mỹ trong 60 ngày thì mới được coi là "vốn trưởng thành" để đưa vào đánh giá. Hướng đi mà Pulte đưa ra rõ ràng nhằm mục đích vượt qua rào cản quy trình này.

Lệnh chính thức này, tức là quyết định số 2025-360, yêu cầu hai ông lớn cho vay thế chấp coi tiền điện tử là tài sản hợp lệ cho sự đa dạng hóa tài sản của người vay. Đến nay, tiền điện tử vẫn bị loại trừ khỏi việc đánh giá rủi ro cho vay thế chấp, vì người vay thường không chuyển đổi tài sản kỹ thuật số của họ thành đô la trước khi khoản vay kết thúc. Chỉ thị này yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng các đề xuất để đưa tiền điện tử vào trong việc đánh giá dự trữ của người vay trong các khoản vay thế chấp nhà ở đơn lẻ của họ. Hơn nữa, chỉ thị này cũng quy định rằng các công ty nên tính toán trực tiếp lượng nắm giữ tiền điện tử mà không cần phải chuyển đổi sang đô la.

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang ) FHFA ( đã thiết lập "hướng dẫn" rõ ràng về các loại tiền điện tử nào đủ điều kiện xem xét. Chỉ các tài sản được phát hành trên sàn giao dịch tập trung có sự quản lý của Hoa Kỳ và hoàn toàn tuân thủ các quy định pháp lý liên quan mới đủ điều kiện. Ngoài ra, các doanh nghiệp phải bao gồm các biện pháp giảm thiểu rủi ro trong đánh giá, bao gồm điều chỉnh theo sự biến động của thị trường tiền điện tử đã biết, cũng như thực hiện cắt giảm rủi ro hợp lý dựa trên tỷ lệ dự trữ tiền điện tử của người vay.

Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, doanh nghiệp phải trình đề xuất của mình lên hội đồng quản trị để phê duyệt. Sau khi hội đồng quản trị phê duyệt, đề xuất phải được chuyển đến Cơ quan Tài chính Liên bang )FHFA( để xem xét và ủy quyền cuối cùng. Quyết định của Cơ quan Tài chính Liên bang nhất quán với cách tiếp cận rộng rãi hơn của chính phủ liên bang trong quy trình tài chính công nhận tiền điện tử, phù hợp với nhận định của Pulte "để đáp ứng tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Mỹ thành thủ đô tiền điện tử của thế giới", việc phát hành chỉ thị này thể hiện cam kết của họ trong việc định vị Mỹ là khu vực pháp lý dẫn đầu về phát triển tiền điện tử.

![Bitcoin房贷，一个6.6万亿美元的新蓝海])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-abe8a665b3e8cc81426dcf1c4ed27fd2.webp(

Điều này thực sự có nghĩa là gì?

Như đã biết, một tài sản có tính thanh khoản cao được sử dụng để thế chấp nhằm đổi lấy tài sản có tính thanh khoản thấp là một logic cơ bản, nhưng BTC đang ở trung tâm lợi ích của nhiều khía cạnh, khi nó thực sự có thể được xác nhận là tài sản thế chấp cho khoản vay ở Mỹ, "ảnh hưởng" của nó có thể không kém gì sức mạnh của "đạo luật dự trữ Bitcoin" mà Trump đã đề xuất trước khi nhậm chức, và ảnh hưởng này sẽ không chỉ giới hạn trong một nhóm duy nhất, người dân Mỹ, các tổ chức tài chính, các cơ quan chính phủ và nhiều nhóm khác sẽ bị ảnh hưởng.

![Bitcoin房贷，一个6.6万亿美元的新蓝海])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d3d1dfc612310472761cf6e97362396.webp(

Bao nhiêu người Mỹ sẽ sử dụng Bitcoin để "mua nhà", sử dụng Bitcoin làm trung gian có thể "tiết kiệm" bao nhiêu tiền?

Chuyên gia kinh tế trưởng của một công ty môi giới bất động sản ở Mỹ, Daryl Fairweather, cho biết "Do có nhiều thời gian rảnh rỗi và thiếu những cách tiêu dùng thú vị, trong thời gian đại dịch, nhiều người bắt đầu giao dịch tiền điện tử. Một số khoản đầu tư đã trở thành bong bóng, nhưng đồng thời cũng đã giúp một số người tích lũy được khối tài sản lớn, hoặc ít nhất là có đủ tiền để trả tiền đặt cọc cho một ngôi nhà."

Báo cáo người tiêu dùng về tiền điện tử 2025 của Security.org cho thấy, khoảng 28% người lớn Mỹ ) khoảng 65 triệu người ( sở hữu tiền điện tử, trong đó tỷ lệ Gen Z và thế hệ thiên niên kỷ rất cao, đều có hơn một nửa số người sở hữu hoặc từng sở hữu tài sản điện tử. Và do thế hệ thiên niên kỷ và thế hệ Z ngày càng chiếm lĩnh thị trường bất động sản Mỹ, tài sản điện tử như một phương thức thanh toán mua nhà cũng có thể ngày càng trở nên phổ biến.

Một nền tảng bất động sản đã thực hiện một cuộc khảo sát vào năm 2021, họ đã ủy thác cho công ty nghiên cứu công nghệ Lucid lựa chọn ngẫu nhiên 1.500 mẫu người mua nhà lần đầu. Trong đó, câu trả lời cho câu hỏi "Bạn đã tích lũy vốn tự có như thế nào?" phổ biến nhất là "bằng tiền lương" )52%(, trong khi câu trả lời ít phổ biến hơn là "tiền tặng từ gia đình" )12%( và "rút tiền từ quỹ hưu trí trước hạn" )10%(. Đáng chú ý là tỷ lệ người "bán tiền điện tử để mua nhà" đã gia tăng từ năm 2019 đến năm 2021, đạt gần 12% vào cuối năm 2021. Và sau 4 năm, với sự phổ biến của tiền điện tử, tỷ lệ này có thể đã tăng lên hơn nữa.

Về việc tiết kiệm bao nhiêu tiền, người sáng lập của một nền tảng tiền điện tử nào đó là CJK đã chia sẻ một câu chuyện nhỏ trong cuộc họp trực tuyến vào ngày 25 tháng 6 với nhà sản xuất phim Terence Michael, người đã được đề cử giải Emmy. Ông đã bán 100 BTC để mua nhà vào năm 2017, và bây giờ ngôi nhà này chỉ có giá trị 500.000 USD nhưng số BTC đã bán đó giờ đã trị giá lên đến hàng triệu đô la. Chính vì vậy, ông đã thành lập một nền tảng tài chính tiền điện tử mới, với mục đích giúp nhiều người có thể giữ Bitcoin, thông qua việc thế chấp để mua nhà.

Vì vậy, đã phát sinh một giả thuyết như vậy, bạn đã mua 5.000 đô la Bitcoin vào năm 2017.