Sự trỗi dậy của tài sản thực trong thị trường tài sản tiền điện tử
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại trong thị trường tài sản tiền điện tử từ năm 2018, có nhiều điểm tương đồng với việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán vào thời điểm đó. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này không hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt qua rõ rệt lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành cũng như các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này sẽ tiến hành phân tích trường hợp các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của chúng. Do các dự án này chủ yếu nhắm vào ngành bất động sản Bắc Mỹ, nên các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp token hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Yêu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
Tài sản tiền điện tử phân mảnh quyền sở hữu bất động sản
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Tài sản tiền điện tử bất động sản được sử dụng để vay mượn.
Ngoài ra, việc mã hóa tài sản bất động sản trên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị của tài sản bất động sản.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, các REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, việc kiểm tra tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư của họ trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt đã cung cấp một khuôn khổ có thể tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của chúng.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những ưu và nhược điểm sau. Nhưng khi nghiên cứu sâu vào các trường hợp cụ thể, phát hiện ra rằng do sự khác biệt về quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, và có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, các dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm chứng và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc mã hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua blockchain Ethereum và Gnosis, chủ yếu trên Gnosis (.
RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Hoa Kỳ sẽ mã hóa bất động sản mà họ sở hữu. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ các bất động sản này sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý được tách biệt với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu mã thông báo có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản mà họ sở hữu. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thỏa thuận này không bắt buộc RealT tham gia vào việc đầu tư vào các mã thông báo bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ mã thông báo bất động sản có thể nhận tiền thuê từ bất động sản đó mỗi tháng, số tiền nhận được sẽ phải trừ đi khoảng 2,5% quỹ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
Lấy ví dụ về bất động sản này ở Montgomery, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 đô la, giá mỗi token là 52.10 đô la, tổng cộng đã phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra 2,600 đô la doanh thu từ tiền thuê hàng tháng. Sau khi trừ 622 đô la chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, tổng hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 đô la phân phối, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% mã thông báo cho thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư chung với khách hàng và duy trì một mô hình gần như không rủi ro để vận hành. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ chi phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc mã hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm thời gian quản lý đáng kể, tập trung vào việc tìm kiếm những bất động sản đủ tiêu chuẩn và mã hóa chúng lên thị trường.
Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty sẽ trở nên quá cao và không bền vững. Một báo cáo nghiên cứu đã giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, trước tiên điều này sẽ giảm tính thanh khoản của token, thứ hai các cổ đông nhỏ trong bất động sản sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa cẩn thận các tổ chức quản lý và tham gia tích cực vào giám sát, khiến việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý trở nên rất khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Bằng cách xem mười mã tài sản bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT, và sử dụng các trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra mỗi bất động sản có bao nhiêu chủ sở hữu. Như bạn thấy trong biểu đồ, RealT phân chia bất động sản thành một số lượng mã khác nhau, để đảm bảo giá mỗi mã quanh mức 50 đô la. Phần lớn bất động sản nằm ở Detroit, và có khoảng 500 chủ sở hữu mã, trong đó hai bất động sản có số chủ sở hữu vượt quá 1.000 người. Bây giờ, kết hợp số lượng mã của mỗi chủ sở hữu để tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng cường tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch được truy vấn từ địa chỉ ví của RealT trên mạng lưới hoạt động chính Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5% đến 3% của tiền thuê, tùy thuộc vào biến động của chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu của nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, vì RealT không bị bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của nó không có giới hạn hoặc chỉ định cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT nhận được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các tài sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi tài sản bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC series sở hữu một tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(
) Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để làm ra các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản theo một thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản của các khu vực cụ thể dựa trên hồ sơ bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, với việc thiết lập các vị thế mua hoặc bán cho giá bất động sản trong khu vực đó.
Phương pháp này do không tồn tại giao dịch mua bán bất động sản thực tế, giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được nhiều khoản đầu tư từ các công ty nổi tiếng, và do tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường mã hóa vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
) Reinno
Một số công ty tài sản tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng tài sản thực RWA trong bất động sản. Có công ty thông báo rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và từ đó thực hiện các khoản vay thế chấp. Cũng có công ty hợp tác với các đối tác để hỗ trợ vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản được token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các tài sản bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như các sản phẩm cho vay token, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản của vốn cho các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản thực RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản tiền điện tử được mã hóa bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo một hợp đồng thông minh cho tài sản tiền điện tử, chủ sở hữu có thể gửi token như tài sản thế chấp cho khoản vay và thực hiện giao dịch cho vay, hạn mức vay sẽ dựa trên giá trị của token.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ cho vay mua nhà, sau khi người dùng sử dụng khoản vay mua nhà của ngân hàng để mua bất động sản, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả lại khoản vay mua nhà của ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay đó cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là một mô hình tập trung và ngoại tuyến.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Sự trỗi dậy của các dự án RWA bất động sản: Phân tích trường hợp tiết lộ cơ hội và thách thức phát triển
Sự trỗi dậy của tài sản thực trong thị trường tài sản tiền điện tử
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại trong thị trường tài sản tiền điện tử từ năm 2018, có nhiều điểm tương đồng với việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán vào thời điểm đó. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này không hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt qua rõ rệt lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành cũng như các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này sẽ tiến hành phân tích trường hợp các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của chúng. Do các dự án này chủ yếu nhắm vào ngành bất động sản Bắc Mỹ, nên các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp token hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Yêu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
Ngoài ra, việc mã hóa tài sản bất động sản trên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị của tài sản bất động sản.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, các REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, việc kiểm tra tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư của họ trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt đã cung cấp một khuôn khổ có thể tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của chúng.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những ưu và nhược điểm sau. Nhưng khi nghiên cứu sâu vào các trường hợp cụ thể, phát hiện ra rằng do sự khác biệt về quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, và có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, các dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm chứng và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc mã hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua blockchain Ethereum và Gnosis, chủ yếu trên Gnosis (.
RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Hoa Kỳ sẽ mã hóa bất động sản mà họ sở hữu. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ các bất động sản này sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý được tách biệt với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu mã thông báo có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản mà họ sở hữu. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thỏa thuận này không bắt buộc RealT tham gia vào việc đầu tư vào các mã thông báo bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ mã thông báo bất động sản có thể nhận tiền thuê từ bất động sản đó mỗi tháng, số tiền nhận được sẽ phải trừ đi khoảng 2,5% quỹ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
Lấy ví dụ về bất động sản này ở Montgomery, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 đô la, giá mỗi token là 52.10 đô la, tổng cộng đã phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra 2,600 đô la doanh thu từ tiền thuê hàng tháng. Sau khi trừ 622 đô la chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, tổng hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 đô la phân phối, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% mã thông báo cho thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư chung với khách hàng và duy trì một mô hình gần như không rủi ro để vận hành. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ chi phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc mã hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm thời gian quản lý đáng kể, tập trung vào việc tìm kiếm những bất động sản đủ tiêu chuẩn và mã hóa chúng lên thị trường.
Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty sẽ trở nên quá cao và không bền vững. Một báo cáo nghiên cứu đã giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, trước tiên điều này sẽ giảm tính thanh khoản của token, thứ hai các cổ đông nhỏ trong bất động sản sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa cẩn thận các tổ chức quản lý và tham gia tích cực vào giám sát, khiến việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý trở nên rất khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Bằng cách xem mười mã tài sản bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT, và sử dụng các trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra mỗi bất động sản có bao nhiêu chủ sở hữu. Như bạn thấy trong biểu đồ, RealT phân chia bất động sản thành một số lượng mã khác nhau, để đảm bảo giá mỗi mã quanh mức 50 đô la. Phần lớn bất động sản nằm ở Detroit, và có khoảng 500 chủ sở hữu mã, trong đó hai bất động sản có số chủ sở hữu vượt quá 1.000 người. Bây giờ, kết hợp số lượng mã của mỗi chủ sở hữu để tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng cường tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch được truy vấn từ địa chỉ ví của RealT trên mạng lưới hoạt động chính Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5% đến 3% của tiền thuê, tùy thuộc vào biến động của chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu của nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, vì RealT không bị bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của nó không có giới hạn hoặc chỉ định cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT nhận được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các tài sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi tài sản bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC series sở hữu một tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(
) Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để làm ra các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản theo một thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản của các khu vực cụ thể dựa trên hồ sơ bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, với việc thiết lập các vị thế mua hoặc bán cho giá bất động sản trong khu vực đó.
Phương pháp này do không tồn tại giao dịch mua bán bất động sản thực tế, giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được nhiều khoản đầu tư từ các công ty nổi tiếng, và do tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường mã hóa vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
) Reinno
Một số công ty tài sản tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng tài sản thực RWA trong bất động sản. Có công ty thông báo rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và từ đó thực hiện các khoản vay thế chấp. Cũng có công ty hợp tác với các đối tác để hỗ trợ vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản được token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các tài sản bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như các sản phẩm cho vay token, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản của vốn cho các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản thực RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản tiền điện tử được mã hóa bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo một hợp đồng thông minh cho tài sản tiền điện tử, chủ sở hữu có thể gửi token như tài sản thế chấp cho khoản vay và thực hiện giao dịch cho vay, hạn mức vay sẽ dựa trên giá trị của token.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ cho vay mua nhà, sau khi người dùng sử dụng khoản vay mua nhà của ngân hàng để mua bất động sản, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả lại khoản vay mua nhà của ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay đó cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là một mô hình tập trung và ngoại tuyến.